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SELECTED CASES華彩篇章，源自專(zhuān)業(yè)。華源國(guó)際以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度、共贏(yíng)的服務(wù)意識(shí)和精深的專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)為客戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值。
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2天津市西青區(qū)辛口鎮(zhèn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減
城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將若干擬復(fù)墾為耕地的農(nóng)村建設(shè)用地地塊（即拆舊地塊）和擬用于城鎮(zhèn)建設(shè)的地塊（即建新地塊）等共同組成建新拆舊項(xiàng)目區(qū)，通過(guò)建新拆舊和土地整理復(fù)墾等措施建新拆舊項(xiàng)目區(qū)，通過(guò)建新拆舊和土地整理復(fù)墾等措施建新拆舊項(xiàng)目區(qū)，通過(guò)建新拆舊和土地整理復(fù)墾等措施建新拆舊項(xiàng)目區(qū)，通過(guò)建新拆舊和土地整理復(fù)墾等措施READ MORE
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案例.png "醫(yī)療品牌價(jià)值咨詢(xún)")
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國(guó)電置業(yè)發(fā)展有限公司增資路徑咨詢(xún)
國(guó)電集團(tuán)擬將本部所屬房地產(chǎn)以實(shí)物出資方式追加國(guó)電置業(yè)發(fā)展有限公司注冊(cè)資本，并實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的變更。我公司根據(jù)現(xiàn)有操作路徑，對(duì)資產(chǎn)無(wú)償劃轉(zhuǎn)和以不動(dòng)產(chǎn)投資兩種方式，進(jìn)行包括：契稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅、所得稅五類(lèi)稅種進(jìn)行分析。明確不同模式下，各類(lèi)稅種的征繳標(biāo)準(zhǔn)。READ MORE
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“三規(guī)合一”：探索空間規(guī)劃發(fā)展的新形態(tài)
目前，我國(guó)正處于政治經(jīng)濟(jì)體制改革的轉(zhuǎn)型期，現(xiàn)有的空間規(guī)劃體系存在體系龐雜、職能劃分不清、協(xié)調(diào)溝通不暢等問(wèn)題?？臻g規(guī)劃之間的越位、缺位、錯(cuò)位現(xiàn)象已經(jīng)嚴(yán)重影響了規(guī)劃職能的發(fā)揮，降低了空間管理效率，制約了城市可持續(xù)發(fā)展。因此，我國(guó)空間規(guī)劃體系亟待結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型和系統(tǒng)性重構(gòu)。 一、概念介紹 空間規(guī)劃是經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、生態(tài)等政策的地理表達(dá)，是政府管理空間資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境、合理利用土地、改善民生質(zhì)量、平衡地區(qū)發(fā)展的重要手段。 “三規(guī)合一”具體指國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃基于城鄉(xiāng)空間的銜接與協(xié)調(diào)，是合理布局城鄉(xiāng)空間，有效配置土地資源，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，提高政府行政效能的有效手段。 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃是全國(guó)或者某一地區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的總體綱要，籌安排和指導(dǎo)全國(guó)或某一地區(qū)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化建設(shè)工作。 城市總體規(guī)劃是對(duì)一定時(shí)期內(nèi)城市性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展規(guī)模、土地利用、空間布局以及各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和實(shí)施措施。 土地利用規(guī)劃亦稱(chēng)土地規(guī)劃，是指在土地利用的過(guò)程中，為達(dá)到一定的目標(biāo)，對(duì)各類(lèi)用地的結(jié)構(gòu)和布局進(jìn)行調(diào)整或配置的長(zhǎng)期計(jì)劃。 二、我國(guó)空間規(guī)劃體系發(fā)展的歷程 隨著我國(guó)政治經(jīng)濟(jì)體制的不斷深化改革，我國(guó)空間規(guī)劃從早期由城市規(guī)劃獨(dú)攬空間發(fā)展的決策方向，到城市規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃的“兩規(guī)”并行，如今已逐漸向主體功能區(qū)規(guī)劃—土地利用總體規(guī)劃—城鄉(xiāng)規(guī)劃—環(huán)境保護(hù)規(guī)劃等“多規(guī)”共同參與的協(xié)同管治轉(zhuǎn)變?？偟膩?lái)說(shuō)，我國(guó)空間規(guī)劃體系演變可分為三個(gè)階段，即：早期探索期、試點(diǎn)推動(dòng)期、政策支持期。 1、早期探索期 1996年，深圳市在城市總體規(guī)劃中實(shí)現(xiàn)了全域覆蓋，在管理體制上實(shí)現(xiàn)了市規(guī)劃與國(guó)土部門(mén)合一。2003年，廣西欽州首先提出 “三規(guī)合一”的規(guī)劃編制理念。國(guó)家發(fā)改委于2004年在江蘇蘇州市、福建安溪縣、廣西欽州市、四川宜賓市、浙江寧波市和遼寧莊河市等6個(gè)市縣試點(diǎn)“三規(guī)合一”工作。由于缺乏頂層設(shè)計(jì)和體制保障，原計(jì)劃在試點(diǎn)后全國(guó)推廣的想法無(wú)疾而終。 2、試點(diǎn)推動(dòng)期 2008年，隨著國(guó)家體制改革，上海、武漢相繼對(duì)國(guó)土部門(mén)和規(guī)劃部門(mén)進(jìn)行機(jī)構(gòu)合并，探索“兩規(guī)”或“三規(guī)”融合。2010年，重慶市在全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)先行先試的政策中，將產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境保護(hù)規(guī)劃進(jìn)行疊加，整和成經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃，稱(chēng)為“四規(guī)疊合”。2012年，廣州市在不打破部門(mén)行政架構(gòu)的背景下，開(kāi)展“三規(guī)合一”的探索工作，摸索出一條相對(duì)成功的合一路徑。這一時(shí)期的空間規(guī)劃融合的探索，以廣州市為代表，主要集中在一些較為發(fā)達(dá)的特大城市和地區(qū)。 3、政策支持期 2013年年底，中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議上提出建立空間規(guī)劃體系、推進(jìn)規(guī)劃體制改革的任務(wù)，同時(shí)《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》也提出在縣市層面探索經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、城鄉(xiāng)、土地利用規(guī)劃的“三規(guī)合一”或“多規(guī)合一”的要求。2014年，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)土資源部、環(huán)境保護(hù)部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等四部委聯(lián)合發(fā)文，確定了全國(guó)28個(gè)市縣作為“多規(guī)合一”試點(diǎn)市縣。從在市縣層面探索推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境保護(hù)規(guī)劃“多規(guī)合一”，逐步形成一個(gè)縣一本規(guī)劃、一張藍(lán)圖。 三、我國(guó)空間規(guī)劃體系的現(xiàn)狀與問(wèn)題 1、空間規(guī)劃體系的現(xiàn)狀 我國(guó)空間規(guī)劃體系歷經(jīng)多年的調(diào)整和完善，基于不同法律規(guī)定和政策要求，至今形成了眾多不同類(lèi)型、不同層級(jí)的空間規(guī)劃。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國(guó)經(jīng)法律授權(quán)編制的規(guī)劃至少有83種。在眾多規(guī)劃中，我國(guó)的空間規(guī)劃可分為城鄉(xiāng)規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國(guó)土資源規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境規(guī)劃等諸多系列。目前我國(guó)城市在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、資源有效配置及保護(hù)等方面起主導(dǎo)作用規(guī)劃主要是國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃。 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市空間規(guī)劃，以及土地利用總體規(guī)劃編制分別隸屬于國(guó)家發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“住建部”)、國(guó)土資源部等，在行政級(jí)別上“互不隸屬”，因此在制訂規(guī)劃及執(zhí)行時(shí)常出現(xiàn)內(nèi)容重疊、管理分割、規(guī)劃打架的情況。 2、空間規(guī)劃體系的問(wèn)題 我國(guó)空間規(guī)劃體系可以比喻成一個(gè)由縱向規(guī)劃類(lèi)型和橫向規(guī)劃層級(jí)交織而成的網(wǎng)。原理上，這種縱橫交錯(cuò)的網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)可以實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)空間的全方位管理。但是實(shí)際上，由于這個(gè)空間規(guī)劃體系是由多個(gè)自上而下的縱向規(guī)劃類(lèi)型拼貼形成的網(wǎng)，其主導(dǎo)形態(tài)是縱向控制，而同一空間上的橫向銜接和聯(lián)系不足，造成了在同一橫向維度上不同規(guī)劃管控邏輯的矛盾，而這種矛盾恰恰是造成目前我國(guó)城市空間管理問(wèn)題的根源。因此，剖析我國(guó)空間規(guī)劃體系的問(wèn)題，也應(yīng)該從理清空間規(guī)劃之間的縱橫關(guān)系方面入手。 （1）規(guī)劃類(lèi)型過(guò)多，各規(guī)劃類(lèi)型間編制要求、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)缺乏有效協(xié)調(diào)、融合 因政府管理的需要，各個(gè)部門(mén)均有某一領(lǐng)域的專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，其中涉及空間的規(guī)劃主要有：主體功能區(qū)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)規(guī)劃、流域綜合規(guī)劃、海洋功能區(qū)劃、交通規(guī)劃、林業(yè)規(guī)劃等。空間規(guī)劃類(lèi)型過(guò)多，體系龐雜，諸多規(guī)劃之間存在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)無(wú)法共享共用、規(guī)劃編制時(shí)期和規(guī)劃期限不一、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和編制要求不同等問(wèn)題，造成各類(lèi)規(guī)劃之間難以銜接和協(xié)調(diào)。 （2）規(guī)劃職能劃分不清，造成規(guī)劃層級(jí)之間的越位、錯(cuò)位、缺位 我國(guó)空間規(guī)劃的編制絕大多數(shù)采取的是“自上而下”的層級(jí)管理模式，上級(jí)為綱，是下級(jí)規(guī)劃編制的依據(jù)；下級(jí)為目，是對(duì)上級(jí)規(guī)劃目標(biāo)的分解和具體落實(shí)。然而，一些規(guī)劃仍然沿用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的管控思維，以行政計(jì)劃作為主導(dǎo)空間資源配置的主要方式，在規(guī)劃目標(biāo)設(shè)定上“貪多求全”，追求全方位和全覆蓋，在規(guī)劃要求上將宏觀(guān)規(guī)劃內(nèi)容微觀(guān)化和具體化，在規(guī)劃管控方式上片面追求“指標(biāo)化”，忽視空間自身規(guī)律等。以上種種問(wèn)題，往往導(dǎo)致空間規(guī)劃在層級(jí)關(guān)系方面上下脫節(jié)，脫離實(shí)際，甚至相互沖突。另外，在生態(tài)環(huán)境保護(hù)、可持續(xù)發(fā)展和必要的公共基礎(chǔ)設(shè)施配置等國(guó)家政府應(yīng)當(dāng)發(fā)揮作用的領(lǐng)域，規(guī)劃在部分層級(jí)上仍存在“缺位”的問(wèn)題?？偟膩?lái)說(shuō)，我國(guó)空間規(guī)劃的層級(jí)間關(guān)系上下銜接不盡合理，造成規(guī)劃錯(cuò)位、越位、缺位問(wèn)題。 （3）同一空間各類(lèi)規(guī)劃缺乏共識(shí)，造成規(guī)劃管控要求打架 按照事權(quán)劃分，一級(jí)政府、一級(jí)事權(quán)、一級(jí)規(guī)劃。在同一空間層次下的各類(lèi)規(guī)劃一般是同一級(jí)政府主導(dǎo)編制。我國(guó)的空間規(guī)劃存在著“責(zé)任規(guī)劃”或“權(quán)益規(guī)劃”的定位選擇，其劃定的邊界也有“責(zé)任邊界”和“權(quán)益邊界”之分。因此，即便在同一空間下，規(guī)劃管理也存在上級(jí)與下級(jí)政府、不同部門(mén)之間、其他利益相關(guān)者之間的博弈。各方都期望通過(guò)規(guī)劃確立自身的“權(quán)益邊界”，以謀求政策權(quán)力上的話(huà)語(yǔ)權(quán)。在缺乏健全完善的利益協(xié)調(diào)機(jī)制的情況下，利益平衡和規(guī)劃難以達(dá)成共識(shí)，必然出現(xiàn)規(guī)劃之間的管控要求打架的情況。 （4）空間管理體制不順 我國(guó)規(guī)劃協(xié)調(diào)不暢、空間規(guī)劃秩序紊亂的根源在于空間規(guī)劃管理體制的不順。首先，各類(lèi)空間規(guī)劃的法律關(guān)系沒(méi)有真正明確，各級(jí)各類(lèi)規(guī)劃之間以及規(guī)劃編制過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)、各方面關(guān)系很難有效理順。其次，缺乏統(tǒng)一有效的規(guī)劃管理機(jī)構(gòu)，規(guī)劃管理權(quán)限過(guò)于分散，權(quán)責(zé)邊界不清晰，產(chǎn)生分權(quán)和爭(zhēng)利的“內(nèi)耗”，影響我國(guó)城市整體發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。另外，空間規(guī)劃的“多頭管理”，導(dǎo)致在實(shí)際管理中執(zhí)法主體模糊不清，很難滿(mǎn)足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理的需求。規(guī)劃協(xié)調(diào)機(jī)制的缺失，造成各類(lèi)規(guī)劃之間的協(xié)調(diào)缺乏有效的途徑、措施和必要的制度保障。 總之，當(dāng)前的空間規(guī)劃體系的一系列問(wèn)題給城市空間管理帶來(lái)了諸多困惑。眾多具有法律依據(jù)的規(guī)劃，在同一空間上提出不同的管控要求，使規(guī)劃管理者無(wú)所適從，降低了行政管理效率，增加了行政成本，不利于資源的合理利用和生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，影響了規(guī)劃的公信力。由于國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃是我國(guó)城市中最為主要的三種規(guī)劃，這三種規(guī)劃之間的矛盾和差異集中體現(xiàn)了我國(guó)空間規(guī)劃體系中的主要問(wèn)題，而由這些差異和矛盾給城市空間管理帶來(lái)的問(wèn)題，也是最為突出的。因此，各城市在討論和研究城市空間規(guī)劃體系問(wèn)題的時(shí)候，往往從國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃這三類(lèi)最主要、基礎(chǔ)性的法定規(guī)劃入手，從如何進(jìn)行“三規(guī)合一”的角度，探索突破城市空間管理瓶頸的方法。 四、現(xiàn)階段，我國(guó)“三規(guī)合一”的主要類(lèi)型 總結(jié)目前已開(kāi)展規(guī)劃融合工作的經(jīng)驗(yàn)，基本形成三種主要的規(guī)劃融合模式：概念銜接型、技術(shù)融合型和體制創(chuàng)新型。 1、概念銜接型 這種類(lèi)型主要出現(xiàn)在某種單個(gè)規(guī)劃編制過(guò)程中。通過(guò)部門(mén)合作和公眾參與等方式，利用咨詢(xún)、討論、協(xié)商、交流等措施在一些規(guī)劃理念、目標(biāo)及主要內(nèi)容上，融合其他類(lèi)型規(guī)劃的理念和要求，最終形成與其他多種規(guī)劃的共識(shí)。然而由于缺乏可行的協(xié)調(diào)制度，在一些關(guān)鍵性的環(huán)節(jié)上缺乏具體可行的協(xié)調(diào)范式，規(guī)劃編制大多是采取“折衷”或“抹平”的辦法，最終在一些較為宏觀(guān)的層面上形成一種“概念”上的融合，但是無(wú)法解決微觀(guān)層面的指標(biāo)和管控要求的具體“落地”問(wèn)題。如河源市編制了廣東省首個(gè)以“三規(guī)合一”為技術(shù)手段的城鄉(xiāng)發(fā)展總體規(guī)劃，在具體編制中采用統(tǒng)一基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、統(tǒng)一目標(biāo)、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的方法，在空間管制和土地利用布局兩方面與土地利用總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，建立“三規(guī)合一”的協(xié)調(diào)實(shí)施平臺(tái)，在不突破傳統(tǒng)總體規(guī)劃強(qiáng)制性?xún)?nèi)容的基礎(chǔ)上，從規(guī)劃理念和編制原則上強(qiáng)調(diào)了三個(gè)規(guī)劃的融合關(guān)系。 2、技術(shù)融合型 各種規(guī)劃的技術(shù)體系龐雜，意圖以單個(gè)規(guī)劃掌控全局、涵蓋所有內(nèi)容的“多規(guī)合一”做法既不切實(shí)際，也難以奏效；并且，任何一個(gè)規(guī)劃都是有界限的，規(guī)劃之間存在著獨(dú)立、交叉、疊合的關(guān)系?；谝陨险J(rèn)識(shí)創(chuàng)立的技術(shù)融合型模式，是在梳理各個(gè)規(guī)劃的體系和技術(shù)內(nèi)容、明確各類(lèi)規(guī)劃管控底線(xiàn)的基礎(chǔ)上，通過(guò)制定一套三個(gè)規(guī)劃共同執(zhí)行的法則，形成一種在“技術(shù)整合”基礎(chǔ)上的融合。如廣州、廈門(mén)等城市在“三規(guī)合一”工作中，將相關(guān)規(guī)劃的目標(biāo)和指標(biāo)體系進(jìn)行整合，在梳理各類(lèi)規(guī)劃底線(xiàn)的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)提出了與各個(gè)規(guī)劃相銜接的控制線(xiàn)體系，并結(jié)合統(tǒng)一信息平臺(tái)和相關(guān)的配套政策，協(xié)調(diào)“三規(guī)”的編制和實(shí)施管理。 3、體制創(chuàng)新型 采用這種規(guī)劃編制模式的城市，認(rèn)為空間規(guī)劃體系的運(yùn)作都是由政府行政管理體制決定，因此應(yīng)將規(guī)劃融合與政府規(guī)劃管理的具體方式和組織架構(gòu)的改革、轉(zhuǎn)變與調(diào)整相結(jié)合，采取職能合并、改組、調(diào)整等運(yùn)作方式，使行政整合直接影響空間規(guī)劃融合，最終形成一種“機(jī)制”上的融合。云浮市在廣東省率先推行市規(guī)劃編制委員會(huì)統(tǒng)籌整合規(guī)劃編制的工作機(jī)制。規(guī)劃編制委員會(huì)幾乎包攬了所有與規(guī)劃有關(guān)的工作，包括組織制訂全市資源環(huán)境、城鄉(xiāng)區(qū)域統(tǒng)籌發(fā)展規(guī)劃，并負(fù)責(zé)牽頭組織各部門(mén)開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃編制和規(guī)劃調(diào)整工作，審核各項(xiàng)規(guī)劃及規(guī)劃調(diào)整等。上海、武漢規(guī)劃和國(guó)土兩個(gè)部門(mén)的合并也屬于此類(lèi)型。 以上幾種空間規(guī)劃融合模式可能綜合出現(xiàn)在地方實(shí)踐中，但無(wú)論是基于概念的“銜接”，源于技術(shù)的“融合”，還是突破體制的“創(chuàng)新”，都是基于城市自身特點(diǎn)的因地制宜的做法，對(duì)于其他城市尤其是自主權(quán)力較小的地方政府，迫切需要找到一種系統(tǒng)性的規(guī)劃融合路徑。 五、“三規(guī)合一”的工作思路、建議 “三規(guī)合一”本質(zhì)是一個(gè)規(guī)劃協(xié)調(diào)的工作，而非一種“規(guī)劃”。在工作過(guò)程中，“三規(guī)合一”不是重新編制新的規(guī)劃；在管理上，“三規(guī)合一”不會(huì)取代任何一個(gè)法定規(guī)劃?！叭?guī)合一”的主要工作是在現(xiàn)有社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制和法律框架下，理順三個(gè)規(guī)劃在規(guī)劃編制和實(shí)施管理過(guò)程中各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)方面的關(guān)系，有效界定規(guī)劃管控邊界，統(tǒng)一技術(shù)內(nèi)容，創(chuàng)新規(guī)劃實(shí)施和反饋機(jī)制，建立信息化規(guī)劃管理手段，實(shí)現(xiàn)一種多層次、全方位的融合。 因此，在“三規(guī)合一”的工作上應(yīng)做到如下兩點(diǎn)： 1、明確協(xié)調(diào)的主體、客體和方式 在“三規(guī)合一”工作中，要使得上下級(jí)政府和三個(gè)部門(mén)的利益在城鄉(xiāng)空間安排上達(dá)成一致。鑒于“三規(guī)合一”是跨部門(mén)的協(xié)調(diào)工作，在現(xiàn)階段需要建立黨政領(lǐng)導(dǎo)主持下的協(xié)調(diào)組織架構(gòu)，成立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)以促進(jìn)工作的順利推進(jìn)。 協(xié)調(diào)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)直接面對(duì)城市空間管理的底線(xiàn)?！叭?guī)合一”的重要工作內(nèi)容是協(xié)調(diào)解決規(guī)劃矛盾。規(guī)劃的矛盾千差萬(wàn)別，核心問(wèn)題是空間利益分配的差異?！叭?guī)合一”通過(guò)劃定建設(shè)、保護(hù)的邊界，控制城市發(fā)展底線(xiàn)，就可以從根本上保證“三規(guī)”核心管控要素的一致性。按照三類(lèi)規(guī)劃的管控要求，“三規(guī)合一”的控制底線(xiàn)可以劃分為政策底線(xiàn)、發(fā)展控制底線(xiàn)、生態(tài)底線(xiàn)、環(huán)境底線(xiàn)、服務(wù)底線(xiàn)等。 協(xié)調(diào)方法和機(jī)制應(yīng)當(dāng)是行政管理和技術(shù)手段的統(tǒng)一。在“三規(guī)合一”工作路徑中，圍繞底線(xiàn)思維，通過(guò)規(guī)劃技術(shù)和行政協(xié)調(diào)，劃定具有嚴(yán)格管控意義的控制線(xiàn)，最終形成“三規(guī)合一”空間方案的核心內(nèi)容。設(shè)計(jì)好協(xié)調(diào)路徑，明確市、區(qū)責(zé)任和部門(mén)分工，建立良好的協(xié)調(diào)制度，保障市與區(qū)的規(guī)劃、國(guó)土、發(fā)改等職能部門(mén)的充分溝通與協(xié)調(diào)，確保不越位、不缺位、相互補(bǔ)位。 2、建立可靠的“三規(guī)合一”機(jī)制保障。 規(guī)劃協(xié)調(diào)只能解決當(dāng)前的矛盾問(wèn)題，長(zhǎng)期的規(guī)劃融合需要依靠機(jī)制保障，主要包括：“三規(guī)合一”成果法定化和“三規(guī)合一”運(yùn)行協(xié)調(diào)機(jī)制。 “三規(guī)合一”是基于城鄉(xiāng)空間的協(xié)調(diào)工作，其工作成果不具備法律效力，無(wú)法直接用于城鄉(xiāng)空間的行政管理，要保障“三規(guī)合一”成果的有效落實(shí)，需要對(duì)其成果進(jìn)行法定化，即通過(guò)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃依據(jù)“三規(guī)合一”成果進(jìn)行修改，使三個(gè)規(guī)劃達(dá)成一致。 “三規(guī)合一”成果法定化工作完成后，應(yīng)構(gòu)建一個(gè)由政府統(tǒng)籌、多部門(mén)參與的協(xié)調(diào)咨詢(xún)工作機(jī)制，定期組織多部門(mén)聯(lián)席會(huì)議，協(xié)調(diào)各部門(mén)規(guī)劃立項(xiàng)、規(guī)劃編制、規(guī)劃審查及實(shí)施管理中出現(xiàn)的矛盾等；另外，應(yīng)建立起“三規(guī)合一”實(shí)施評(píng)估、檢討和監(jiān)控制度，按照“三規(guī)合一”工作成果的要求，各部門(mén)間互為監(jiān)督，評(píng)估“三規(guī)合一”的實(shí)施效果并提出完善措施。其次，應(yīng)制定一套部門(mén)間協(xié)作的管理流程，確定協(xié)調(diào)消除“三規(guī)”管理過(guò)程中存在的矛盾的原則和方法，通過(guò)動(dòng)態(tài)更新機(jī)制，實(shí)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目審批中發(fā)改、規(guī)劃、國(guó)土、環(huán)保等部門(mén)的業(yè)務(wù)協(xié)同機(jī)制。最后，應(yīng)逐步通過(guò)立法或者制定行政規(guī)章等形式為“三規(guī)合一”建立法律法規(guī)的保障制度。READ MORE
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房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)中如何降低房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)
一、房地產(chǎn)抵押評(píng)估中存在的問(wèn)題 1、在從事房地產(chǎn)抵押評(píng)估時(shí)，估價(jià)機(jī)構(gòu)會(huì)遇到委托方有意欺瞞而造成抵押物無(wú)效的情況，銀行貸款無(wú)法回收，估價(jià)機(jī)構(gòu)也面臨賠償?shù)呢?zé)任。 2010年北京一家一級(jí)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了某銀行一筆個(gè)人住房消費(fèi)貸款的業(yè)務(wù)。估價(jià)對(duì)象是一套普通的商品房住宅。估價(jià)師要求委托人提供了估價(jià)對(duì)象的《房屋所有權(quán)證》和房屋所有權(quán)人的身份證復(fù)印件。隨后估價(jià)師和委托方約好了一起對(duì)房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘。等到了現(xiàn)場(chǎng)，估價(jià)師完成了房屋外部勘察以后，想要進(jìn)入房屋室內(nèi)進(jìn)行查勘，委托人說(shuō)房子已經(jīng)出租出去，承租人不在，無(wú)法入戶(hù)，但可以帶其去樓上鄰居家看看，并保證戶(hù)型、室內(nèi)裝修都與估價(jià)對(duì)象差不多。估價(jià)師去樓上看完房子以后就回公司進(jìn)行了測(cè)算，并向銀行出具了正式報(bào)告。結(jié)果這筆房屋抵押綜合消費(fèi)貸款無(wú)法正常收回，銀行也無(wú)法找到借款人，這筆貸款成了一筆不良貸款。究其原因就是因?yàn)榻杩钊嗽谙蜚y行貸款之前，已經(jīng)把房屋賣(mài)給了別人，并辦理了轉(zhuǎn)移登記，而僅僅利用原來(lái)房本的復(fù)印件就騙取了銀行貸款。后來(lái)這家銀行向估價(jià)機(jī)構(gòu)追責(zé)，估價(jià)機(jī)構(gòu)賠償了銀行全部貸款的損失。這件事不僅給這家估價(jià)機(jī)構(gòu)造成了經(jīng)濟(jì)損失，而且也給其開(kāi)展評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)帶來(lái)了負(fù)面的影響。這件事情給我們的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都敲響了警鐘，我們必須引以為戒。 2、在從事房地產(chǎn)抵押評(píng)估時(shí)，估價(jià)機(jī)構(gòu)會(huì)碰到房地產(chǎn)現(xiàn)狀情況與權(quán)屬登記情況不相符或者是在建工程形象進(jìn)度與委托企業(yè)提供的資料和數(shù)據(jù)不相符的問(wèn)題。 （1）房地產(chǎn)現(xiàn)狀情況與權(quán)屬登記情況不符也是抵押評(píng)估的一個(gè)難點(diǎn)。 估價(jià)師在實(shí)際估價(jià)工作中會(huì)遇到一些房地產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)和土地出讓都是按照工業(yè)或商業(yè)用途，但建設(shè)時(shí)卻按照住宅用途來(lái)建設(shè)，也就是我們俗稱(chēng)的“商改住”。針對(duì)這一類(lèi)項(xiàng)目，在抵押評(píng)估中，如果我們按現(xiàn)狀評(píng)，不符合估價(jià)的合法性原則，如果按權(quán)屬登記情況來(lái)評(píng)，現(xiàn)狀又與權(quán)屬不相符，這也是抵押評(píng)估實(shí)踐中一個(gè)難題。 （2）在建工程價(jià)值評(píng)估也是抵押評(píng)估的一個(gè)難點(diǎn)。 在在建工程抵押時(shí)，我們會(huì)碰到監(jiān)理公司或者造價(jià)公司提供的工程量清單與工程實(shí)際建設(shè)進(jìn)度不相符的問(wèn)題。比如我們?cè)谧鲆粋€(gè)外地綜合體在建工程抵押評(píng)估時(shí)，大樓完成了正負(fù)零。這個(gè)綜合樓總的規(guī)劃建筑面積是3萬(wàn)平米，造價(jià)公司提供的已經(jīng)發(fā)生的土方工程量是370萬(wàn)立方米，造價(jià)達(dá)8000萬(wàn)。估價(jià)師經(jīng)過(guò)對(duì)規(guī)劃指標(biāo)的核對(duì)和對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工程量的核實(shí)，發(fā)現(xiàn)造價(jià)公司是經(jīng)委托企業(yè)授意，有意夸大實(shí)際發(fā)生的工程量，以此期望提高估值。 3、在從事房地產(chǎn)抵押評(píng)估時(shí)，有時(shí)候在估價(jià)師權(quán)屬調(diào)查和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查不充分的情況下，可能沒(méi)有考慮共有權(quán)以及抵押、擔(dān)保、租賃等他項(xiàng)權(quán)利和相鄰權(quán)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。 （1）如果房地產(chǎn)權(quán)利人有共有權(quán)人，在房地產(chǎn)抵押評(píng)估委托時(shí)，需要所有共有權(quán)人共同委托或者一方委托但需要征得其他共有權(quán)人同意。估價(jià)師在抵押評(píng)估實(shí)踐中有時(shí)候會(huì)忽略這一點(diǎn)。 （2）如果房地產(chǎn)存在租約，尤其是期限較長(zhǎng)的租賃合同，一定要考慮租約對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。 根據(jù)《合同法》、《物權(quán)法》的規(guī)定：買(mǎi)賣(mài)不破租賃，房地產(chǎn)進(jìn)行交易轉(zhuǎn)讓時(shí)，不影響對(duì)租賃合同的履行。在房地產(chǎn)抵押評(píng)估時(shí)，委托方對(duì)出具報(bào)告時(shí)間都要求比較緊迫，估價(jià)師在調(diào)研不充分的情況下，往往忽略了租約對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值的影響。這些都為以后一旦抵押人不能履行還款義務(wù)，房地產(chǎn)需要變現(xiàn)處置時(shí)留下了隱患。 （3）包括通行權(quán)在內(nèi)的相鄰權(quán)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值產(chǎn)生影響。 針對(duì)一些LOFT結(jié)構(gòu)房屋分層抵押時(shí)，一定要注意室內(nèi)樓梯的歸屬問(wèn)題。第二層能夠單獨(dú)抵押的前提條件就是建筑面積含室內(nèi)樓梯面積或者有使用室內(nèi)樓梯的權(quán)利。如果在抵押評(píng)估時(shí)，忽略了相鄰權(quán)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，就會(huì)造成“空中閣樓”的問(wèn)題。 4、在從事政府儲(chǔ)備土地抵押評(píng)估時(shí)，有些估價(jià)師對(duì)儲(chǔ)備土地所面臨的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足，針對(duì)還沒(méi)有完成“場(chǎng)地平整”的土地，既沒(méi)有扣除拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)也沒(méi)有扣除市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。這種做法也加大了儲(chǔ)備土地抵押的風(fēng)險(xiǎn)。 二、房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)由于具有不可移動(dòng)性、壽命長(zhǎng)久、價(jià)值量大、保值增值的特性，是一種良好的用于提供債務(wù)履行擔(dān)保的財(cái)物，所以銀行為了減少自身風(fēng)險(xiǎn)，往往要求借款人或者第三人以其合法的房地產(chǎn)作為抵押物。從房地產(chǎn)本身特性看，既有適宜作為擔(dān)保物的一面，也存在風(fēng)險(xiǎn)的一面。如抵押物的適宜性風(fēng)險(xiǎn)、預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和抵押期間的價(jià)值減損等。 1、適宜性風(fēng)險(xiǎn) 并不是所有的房地產(chǎn)都適合作抵押物，它受到上述相關(guān)法規(guī)的限制。作為擔(dān)保物的房地產(chǎn)必須具有合法性、房地產(chǎn)權(quán)利人可享有相應(yīng)的處分和收益權(quán)、可轉(zhuǎn)讓?zhuān)魍ɑ蚺馁u(mài)）性、可抵押登記生效的基本條件，成為可以抵押的房地產(chǎn)，如果全部或部分不適合設(shè)定抵押，則風(fēng)險(xiǎn)是根本性的。 2、預(yù)期風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估是評(píng)估設(shè)定抵押時(shí)的市場(chǎng)價(jià)（現(xiàn)）值，但抵押期限是一年或多年，還有還款的寬限期，這期間若房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)或泡沫破裂造成市場(chǎng)價(jià)值下降就會(huì)形成預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；另外抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)后的價(jià)值和現(xiàn)金流與估價(jià)時(shí)運(yùn)用收益法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)預(yù)測(cè)的未來(lái)收益、開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和未來(lái)運(yùn)營(yíng)成本和續(xù)建費(fèi)用不同，造成價(jià)值下降，也變成預(yù)期不確定性風(fēng)險(xiǎn)。 3、市場(chǎng)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) 抵押人不能履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人是將抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)，而不是收回抵押物。這時(shí)因處置抵押物的短期性、強(qiáng)制性、變現(xiàn)能力差和處置稅費(fèi)形成降價(jià)甚至資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)；不同類(lèi)型特點(diǎn)的房地產(chǎn)在不同的市場(chǎng)條件下其變現(xiàn)能力是有差異的，比如住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)中心、飯店、休閑設(shè)施、工廠(chǎng)、特殊物業(yè)等的市場(chǎng)變現(xiàn)能力一般由強(qiáng)變?nèi)酰坏盅何镂恢幂^差、剩余使用年限較短，具有長(zhǎng)期低租金租約，拖欠工程款等的很可能變現(xiàn)不容易。 4、耗損風(fēng)險(xiǎn) 由于房地產(chǎn)抵押的特性，抵押物仍由抵押人占有、使用。在抵押期間正常使用會(huì)造成抵押物的一般損耗；不當(dāng)使用或空置，在建工程閑置停滯，質(zhì)量隱患、管理維護(hù)不善，甚至火災(zāi)等造成其價(jià)值的嚴(yán)重減損。 三、我們的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師如何做，才能有效降低房地產(chǎn)抵押評(píng)估的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn) 1、切實(shí)地做好權(quán)屬調(diào)查和市場(chǎng)調(diào)查的工作。 對(duì)于抵押物為商業(yè)、工業(yè)等業(yè)態(tài)較為復(fù)雜的不動(dòng)產(chǎn)，要想測(cè)算其市場(chǎng)價(jià)值必須切實(shí)做好實(shí)地的市場(chǎng)調(diào)查工作。另外對(duì)抵押物要切實(shí)做好權(quán)屬調(diào)查的工作，看他是否存在抵押、擔(dān)保、租賃等他權(quán)權(quán)利。法定優(yōu)先受償款中包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。對(duì)于存在租賃的抵押物，如果租賃合同簽訂是在抵押權(quán)設(shè)定登記之后，應(yīng)征得抵押權(quán)人同意。對(duì)于已存在租賃合同的抵押物再設(shè)定抵押時(shí)，抵押價(jià)值必須要考慮租賃合同對(duì)其抵押價(jià)值的影響，因?yàn)樵诓粍?dòng)產(chǎn)交易變現(xiàn)時(shí)，有著“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的規(guī)定。中行現(xiàn)在要求對(duì)存在租賃的不動(dòng)產(chǎn)出具抵押貸款評(píng)估時(shí)，必須要附租賃合同。對(duì)于存在多個(gè)租賃合同的情況，一定要把對(duì)抵押價(jià)值存在較大影響的租賃合同附在報(bào)告后面，其他租賃情況進(jìn)行列表說(shuō)明。另外租賃合同備案問(wèn)題也是一個(gè)我們應(yīng)考慮的問(wèn)題。對(duì)于沒(méi)有經(jīng)過(guò)備案的租賃合同如何認(rèn)定其法定效力。按照《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書(shū)面查詢(xún)資料和調(diào)查記錄，應(yīng)當(dāng)作為估價(jià)報(bào)告的附件。 在盡職完成市場(chǎng)調(diào)查和權(quán)屬調(diào)查之后，還存在不確定因素的情況下，估價(jià)師做出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，并在估價(jià)報(bào)告中做出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示。 2、嚴(yán)格地按照房地產(chǎn)估價(jià)流程來(lái)開(kāi)展房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)。 房地產(chǎn)抵押估價(jià)直接關(guān)系銀行風(fēng)險(xiǎn)和貸款人權(quán)益，是一項(xiàng)較為復(fù)雜的專(zhuān)業(yè)服務(wù)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)按照科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序開(kāi)展估價(jià)工作，可以使估價(jià)工作具有計(jì)劃性、避免不必要的反復(fù)和浪費(fèi)，提高估價(jià)工作的效率；可以使估價(jià)工作規(guī)范化、精細(xì)化，防止出現(xiàn)程序上的疏漏，保證估價(jià)工作的質(zhì)量。 抵押評(píng)估流程： 接受項(xiàng)目評(píng)估委托 組成評(píng)估小組 與委托方聯(lián)系布置評(píng)估資料清單 聯(lián)系外業(yè)調(diào)查 制定評(píng)估工作計(jì)劃 外業(yè)調(diào)查、搜集資料 預(yù)評(píng)估報(bào)告撰寫(xiě) 信息反饋 報(bào)告內(nèi)審、修改報(bào)告 提交預(yù)評(píng)報(bào)告 貸款審批情況跟蹤 現(xiàn)場(chǎng)復(fù)勘 正式評(píng)估報(bào)告撰寫(xiě) 報(bào)告內(nèi)審、 修改報(bào)告 提交正式評(píng)估報(bào)告 項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量跟蹤 3、房地產(chǎn)抵押評(píng)估要符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求，符合《房地產(chǎn)抵押指導(dǎo)意見(jiàn)》的要求，符合貸款銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防控的要求。 根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。因此房地產(chǎn)估價(jià)師在做抵押評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，要保持謹(jǐn)慎原則，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估法定優(yōu)先受償款。不高估市場(chǎng)價(jià)值就要求我們?cè)谶\(yùn)用市場(chǎng)比較法時(shí)，不應(yīng)選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易案例作為可比案例。在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)稅費(fèi)和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊。在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)，不應(yīng)高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，不應(yīng)低估開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)稅費(fèi)和利潤(rùn)。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織已公布報(bào)酬率、資本化率、利潤(rùn)率等估價(jià)參數(shù)值的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用；不選用的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明理由。 不低估法定優(yōu)先受償款要求估價(jià)師必須充分考慮優(yōu)先于抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。另外對(duì)交易中需要額外支付的成本必須考慮全面，如劃撥土地處置變現(xiàn)應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)款。估價(jià)師在抵押評(píng)估中出現(xiàn)問(wèn)題除了有經(jīng)驗(yàn)的問(wèn)題之外往往是市場(chǎng)調(diào)查和權(quán)屬調(diào)查不充分，掌握的估價(jià)資料不全面，當(dāng)然也不排除有委托方故意隱瞞一些重大情況的嫌疑。確實(shí)由于調(diào)查有困難存在不確定因素的情況下，估價(jià)師做出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，并在估價(jià)報(bào)告中做出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示。 4、加強(qiáng)對(duì)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)道德教育，建立健全內(nèi)部報(bào)告審核機(jī)制。 （1）、估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該重視對(duì)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)道德教育 在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受到各方面的壓力，銀行要吸引客戶(hù)、促成貸款或續(xù)貸，抵押人欲多借款、少出抵押物，一些相關(guān)的中介公司、擔(dān)保公司、律師為促成貸款，都希望估價(jià)機(jī)構(gòu)在估價(jià)值上高估，估價(jià)機(jī)構(gòu)為了不失去客戶(hù)受利益驅(qū)使，迎合了客戶(hù)不合理要求，就形成房地產(chǎn)抵押價(jià)值高估的風(fēng)險(xiǎn)。若形成行業(yè)風(fēng)氣，將助長(zhǎng)泡沫，對(duì)金融安全、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定造成威脅。所以估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)估價(jià)師執(zhí)業(yè)道德教育。估價(jià)師應(yīng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀(guān)、工作的立場(chǎng)，不為利益所動(dòng)，堅(jiān)持原則。 （2）、估價(jià)機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)內(nèi)部管理，建立健全內(nèi)部報(bào)告審核機(jī)制 為了保證評(píng)估工作質(zhì)量、加強(qiáng)機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理，本人所在的機(jī)構(gòu)專(zhuān)門(mén)自行研發(fā)了內(nèi)部管理系統(tǒng)。歷經(jīng)多年的檢驗(yàn)，功能已相當(dāng)完善。通過(guò)該系統(tǒng)，可以實(shí)時(shí)調(diào)取項(xiàng)目的承接情況及業(yè)務(wù)類(lèi)型，監(jiān)控項(xiàng)目的完成進(jìn)度，明晰工作人員的責(zé)任，實(shí)現(xiàn)成果的多重審核，方便業(yè)務(wù)的統(tǒng)計(jì)與分析。 另外本人所在的機(jī)構(gòu)多年來(lái)一直堅(jiān)持評(píng)估報(bào)告的三級(jí)審核制度。一級(jí)審核由自己完成，二級(jí)復(fù)核由前述確定的審核人員完成，主要審核報(bào)告的常識(shí)性錯(cuò)誤，三級(jí)復(fù)核由技術(shù)總監(jiān)完成，主要審核報(bào)告的技術(shù)錯(cuò)誤。 審核完成后，審核人員簽字確認(rèn)，公司建立責(zé)任制，審核人與報(bào)告完成人負(fù)同等責(zé)任。 項(xiàng)目結(jié)束以后，實(shí)行回訪(fǎng)制度，征詢(xún)委托單位就公司在項(xiàng)目工作中的意見(jiàn)，以進(jìn)一步提高工作效率及成果質(zhì)量。 作為從事房地產(chǎn)抵押評(píng)估的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師，我們需要對(duì)房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)所蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)給予高度的重視，要有足夠的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，不能被銀行客戶(hù)經(jīng)理和委托方所左右，要堅(jiān)持估價(jià)原則，嚴(yán)格按照估價(jià)程序來(lái)開(kāi)展抵押評(píng)估業(yè)務(wù)。 在抵押房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中估價(jià)師要嚴(yán)格執(zhí)行《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》（建住房【2006】8號(hào)），堅(jiān)持合法、客觀(guān)、謹(jǐn)慎性原則，使估價(jià)結(jié)果客觀(guān)、公正、合理，切忌不實(shí)估價(jià)，形成高估的風(fēng)險(xiǎn)。 高估估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值會(huì)造成抵押權(quán)人（金融機(jī)構(gòu)）的損失，低估估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值會(huì)造成抵押人的損失，但兩者造成的損失是不一樣的。高估估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值造成金融機(jī)構(gòu)的損失可能是實(shí)實(shí)在在的貨幣損失。而低估估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值造成抵押人的損失只是貸款額度的損失，并不是實(shí)實(shí)在在的貨幣損失。因?yàn)?，如果將?lái)處分抵押房地產(chǎn)，按《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，除支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用、扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款、償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金、賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害之外，剩余金額還要交還抵押人。抵押人并不會(huì)損失實(shí)實(shí)在在的貨幣。因此《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》提出房地產(chǎn)抵押估價(jià)要遵守謹(jǐn)慎的原則，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估法定優(yōu)先受償款。 目前有個(gè)別估價(jià)機(jī)構(gòu)不注重房地產(chǎn)盡職調(diào)查，甚至為了獲取業(yè)務(wù)，不惜高估抵押價(jià)值，降低估價(jià)收費(fèi)，實(shí)際造成的金融風(fēng)險(xiǎn)是很大的。為了有效規(guī)避房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)從完善內(nèi)部管理、提高估價(jià)師的執(zhí)業(yè)水平、道德水平入手。我們的估價(jià)機(jī)構(gòu)有了完善的估價(jià)項(xiàng)目流程管理以及估價(jià)報(bào)告的審核管理，我們的估價(jià)師擁有豐富的房地產(chǎn)抵押評(píng)估的經(jīng)驗(yàn)，具備相應(yīng)的執(zhí)業(yè)素養(yǎng)，才能有效地規(guī)避房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)潛在的風(fēng)險(xiǎn)。（作者：黃曉青）參考文獻(xiàn)[1] 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999） [2] 《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2001） [3] 《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》（建住房【2006】8號(hào)） [4] 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)，《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》，北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2007 [5] 柯復(fù)，《抵押評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告》，《國(guó)際估價(jià)論壇論文集（第二冊(cè)）》，2007.10READ MORE
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企業(yè)房屋拆遷之有償收購(gòu)
有償收購(gòu)是政府（城市國(guó)土資源管理經(jīng)營(yíng)部門(mén)）與企業(yè)依照相關(guān)法律、法規(guī)的要求，由政府以有償方式收回企業(yè)國(guó)有土地使用權(quán)的行為。有償收購(gòu)?fù)瓿?，政府收回土地使用?quán)，企業(yè)獲得相應(yīng)貨幣補(bǔ)償。 一、有償收購(gòu)的范圍 依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（國(guó)發(fā)〔2001〕15號(hào)）、《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)）、《閑置土地處置辦法》（國(guó)土資源部令 第53號(hào)）、《土地儲(chǔ)備管理辦法》（國(guó)土資發(fā)〔2007〕277號(hào)），有償收購(gòu)的范圍包括： 1、因公共利益需要的有償收購(gòu)； 2、實(shí)施城市規(guī)劃和舊城改造需要的有償收購(gòu)； 3、土地使用者主動(dòng)申請(qǐng)的有償收購(gòu)； 4、政府在企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地，申報(bào)土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格比標(biāo)定地價(jià)低20%以上或明顯低于市場(chǎng)價(jià)時(shí)，行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)而發(fā)生的有償收購(gòu)。 二、有償收購(gòu)的流程 按照企業(yè)主動(dòng)、被動(dòng)關(guān)系，有償收購(gòu)流程可分為企業(yè)被政府有償收購(gòu)流程、企業(yè)主動(dòng)申請(qǐng)有償收購(gòu)流程兩種。企業(yè)被政府有償收購(gòu)流程又可細(xì)分為：因公共利益需要的有償收購(gòu)流程、根據(jù)土地儲(chǔ)備計(jì)劃的有償收購(gòu)流程、行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的有償收購(gòu)流程。 （一）企業(yè)被政府有償收購(gòu)流程 1、因公共利益需要的有償收購(gòu)流程 （1）制定計(jì)劃。政府確定的土地收儲(chǔ)實(shí)施主體（土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)）制定土地儲(chǔ)備計(jì)劃。 （2）編制方案。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)土地儲(chǔ)備計(jì)劃編制具體項(xiàng)目實(shí)施方案，經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，作為辦理相關(guān)審批手續(xù)的依據(jù)。 （3）申請(qǐng)開(kāi)發(fā)事項(xiàng)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)辦理儲(chǔ)備地塊的立項(xiàng)、規(guī)劃和用地等手續(xù)。 （4）確定補(bǔ)償與簽訂協(xié)議。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)權(quán)屬核查結(jié)果，依法確定并給予企業(yè)補(bǔ)償后，與企業(yè)簽訂協(xié)議收回土地使用權(quán)（涉及國(guó)有土地上房屋征收的項(xiàng)目另章詳述）。 （5）權(quán)屬變更與交付土地。對(duì)政府有償收回的土地，由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷(xiāo)土地登記手續(xù)（企業(yè)原持有的土地證即失效）后納入土地儲(chǔ)備。 2、根據(jù)土地儲(chǔ)備計(jì)劃的有償收購(gòu)流程 （1）前期接洽與權(quán)屬核查。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與企業(yè)接洽，對(duì)擬收購(gòu)的土地及其地上建（構(gòu)）筑物的權(quán)屬、權(quán)利等有關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查和審核。 （2）征詢(xún)意見(jiàn)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向相關(guān)部門(mén)征詢(xún)擬收購(gòu)?fù)恋亓㈨?xiàng)、規(guī)劃和用地等相關(guān)條件的意見(jiàn)。 （3）面積測(cè)量與價(jià)格測(cè)算。雙方協(xié)商委托具有土地測(cè)繪資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對(duì)擬收購(gòu)?fù)恋剡M(jìn)行勘測(cè)定界，并委托具有土地和房屋評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格（或通過(guò)雙方約定方式確定補(bǔ)償價(jià)格）。 （3）編制計(jì)劃與方案。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)制定土地儲(chǔ)備計(jì)劃，編制具體項(xiàng)目實(shí)施方案，經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，作為辦理相關(guān)審批手續(xù)的依據(jù)。 （4）簽訂合同與支付補(bǔ)償。收購(gòu)實(shí)施方案批準(zhǔn)后，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與企業(yè)簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)收購(gòu)合同》。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)合同約定的金額、期限和方式，向企業(yè)支付土地收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)用。 （5）權(quán)屬變更與交付土地。完成收購(gòu)程序后的土地，由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷(xiāo)土地登記手續(xù)（企業(yè)原持有的土地證即失效）后納入土地儲(chǔ)備。 3、行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的有償收購(gòu)流程 （1）轉(zhuǎn)讓與申報(bào)。企業(yè)向其他企業(yè)或個(gè)人轉(zhuǎn)讓以出讓方式獲得的土地使用權(quán)（補(bǔ)辦出讓手續(xù)或獲得轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)的劃撥土地使用權(quán)），并向交易登記機(jī)關(guān)申報(bào)土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格。 （2）行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。當(dāng)轉(zhuǎn)讓價(jià)格比標(biāo)定地價(jià)低20%以上或明顯低于市場(chǎng)價(jià)的，土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)介入并優(yōu)先收購(gòu)。 （3）權(quán)屬變更與交付土地。政府行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)取得的土地，由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷(xiāo)土地登記手續(xù)（企業(yè)原持有的土地證即失效）后納入土地儲(chǔ)備。 （二）企業(yè)主動(dòng)申請(qǐng)有償收購(gòu)流程 （1）申請(qǐng)收購(gòu)。企業(yè)應(yīng)持有關(guān)資料向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)申請(qǐng)進(jìn)行收購(gòu)。 （2）權(quán)屬核查。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)提供的土地和地上物權(quán)屬、土地面積、地上物面積、四至范圍、土地用途等情況進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和審核。 （3）征詢(xún)意見(jiàn)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)企業(yè)提出的申請(qǐng)和實(shí)際調(diào)查的情況，向規(guī)劃部門(mén)征求意見(jiàn)；進(jìn)行住宅綜合開(kāi)發(fā)的，還應(yīng)向綜合開(kāi)發(fā)管理部門(mén)征求開(kāi)發(fā)意見(jiàn)。 （4）費(fèi)用測(cè)算。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)調(diào)查和征詢(xún)意見(jiàn)結(jié)果，會(huì)同有關(guān)部門(mén)進(jìn)行土地收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)用的測(cè)算評(píng)估（可委托具有土地和房屋評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，或通過(guò)雙方約定方式確定補(bǔ)償費(fèi)用）。 （5）方案報(bào)批。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)土地權(quán)屬調(diào)查、收購(gòu)費(fèi)用測(cè)算的結(jié)果，提出收購(gòu)的具體實(shí)施方案，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。 （6）簽訂合同與支付補(bǔ)償。收購(gòu)實(shí)施方案批準(zhǔn)后，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與企業(yè)簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)收購(gòu)合同》。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)合同約定的金額、期限和方式，向企業(yè)支付土地收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)用。 （7）權(quán)屬變更與交付土地。完成收購(gòu)程序后的土地，由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷(xiāo)土地登記手續(xù)（企業(yè)原持有的土地證即失效）后納入土地儲(chǔ)備。 目前，一些城市推行的“退二進(jìn)三”在操作流程上，類(lèi)似于根據(jù)土地儲(chǔ)備計(jì)劃的有償收購(gòu)，或是企業(yè)主動(dòng)申請(qǐng)的有償收購(gòu)；“三舊”改造涉及面較廣，除上述政府行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的有償收購(gòu)以外，其他有償收購(gòu)操作均被涵蓋。 三、企業(yè)在有償收購(gòu)時(shí)需注意的事項(xiàng) （一）要明確有償收購(gòu)補(bǔ)償?shù)膬?nèi)涵 1、當(dāng)因公共利益需要進(jìn)行有償收購(gòu)時(shí)，除涉及國(guó)有土地上房屋征收的項(xiàng)目另章詳述外，僅存在在建工程因公共利益需要而無(wú)法繼續(xù)施工、使用這種情況下的有償收購(gòu)。此時(shí)，有償收購(gòu)補(bǔ)償包括：原用途土地使用權(quán)價(jià)格（有償取得或劃撥，評(píng)估確定）、在建工程市場(chǎng)價(jià)（評(píng)估確定）、其他相關(guān)費(fèi)用損失（評(píng)估或協(xié)商確定）。 2、當(dāng)根據(jù)土地儲(chǔ)備計(jì)劃進(jìn)行有償收購(gòu)時(shí)，有償收購(gòu)補(bǔ)償包括：土地收購(gòu)補(bǔ)償、地上建（構(gòu)）筑物補(bǔ)償，以及企業(yè)拆遷安置補(bǔ)償?shù)?。其中，土地及地上建（?gòu)）筑物補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)給予補(bǔ)償；企業(yè)拆遷安置補(bǔ)償?shù)纫话惆聪嚓P(guān)法律、法規(guī)單獨(dú)考慮。當(dāng)前，各地土地收購(gòu)補(bǔ)償（有償取得或劃撥）確定方法主要有： （1）依據(jù)原用途市場(chǎng)評(píng)估結(jié)果，或基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)合土地市場(chǎng)行情，雙方協(xié)商確定； （2）收購(gòu)工業(yè)和非經(jīng)營(yíng)性用地規(guī)劃為商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地的，依據(jù)原用途市場(chǎng)評(píng)估價(jià)和規(guī)劃用途市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的算術(shù)平均值（或其他比例配置），雙方協(xié)商確定； （3）土地出讓?zhuān)ㄕ袠?biāo)、拍賣(mài)、掛牌）收入分成。 企業(yè)可根據(jù)各地實(shí)際情況與土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)協(xié)商確定土地收購(gòu)補(bǔ)償確定方式。但無(wú)論采取何種方式，確定的土地收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)（單指有償取得）中應(yīng)當(dāng)包括對(duì)企業(yè)已支付的土地出讓金的補(bǔ)償，但應(yīng)扣除企業(yè)已實(shí)際使用土地期間應(yīng)付出的出讓金部分。 3、當(dāng)政府行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)，有償收購(gòu)補(bǔ)償僅為轉(zhuǎn)受雙方申報(bào)轉(zhuǎn)讓時(shí)點(diǎn)的價(jià)格補(bǔ)償。 4、當(dāng)企業(yè)主動(dòng)申請(qǐng)進(jìn)行有償收購(gòu)時(shí)，有償收購(gòu)補(bǔ)償?shù)膬?nèi)涵與確定方式與根據(jù)土地儲(chǔ)備計(jì)劃進(jìn)行有償收購(gòu)時(shí)相同。 （二）要依法依規(guī)維護(hù)企業(yè)權(quán)益 目前在有償收購(gòu)過(guò)程中，各地對(duì)土地收購(gòu)補(bǔ)償、地上建（構(gòu)）筑物補(bǔ)償，基本上有較為明確的確定方式，但從維護(hù)企業(yè)權(quán)益的角度還應(yīng)當(dāng)主張企業(yè)拆遷安置補(bǔ)償。從產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)關(guān)系上看，土地有償收購(gòu)價(jià)格與拆遷安置補(bǔ)償是不相干的兩件事情，僅僅是有償收購(gòu)為二者提供了一個(gè)時(shí)間上的一致性。二者不相干，并不意味企業(yè)不該主張拆遷安置補(bǔ)償，因?yàn)槠髽I(yè)拆遷引發(fā)的安置等社會(huì)問(wèn)題，是需要由政府出面解決的。 2006年12月17日，國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2006〕100號(hào)）中規(guī)定，“土地出讓收入使用范圍：（一）征地和拆遷補(bǔ)償支出。包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)……（五）其他支出。包括土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)、繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、計(jì)提國(guó)有土地收益基金、城鎮(zhèn)廉租住房保障支出、支付破產(chǎn)或改制國(guó)有企業(yè)職工安置費(fèi)支出等”?！俺鲎尦鞘袊?guó)有土地使用權(quán)過(guò)程中，要嚴(yán)格依照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第305號(hào)）、有關(guān)法律法規(guī)和省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市有關(guān)規(guī)定支付相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用，有效保障被拆遷居民、搬遷企業(yè)及其職工的合法權(quán)益”。2006年12月31日，財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行《國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》（財(cái)綜〔2006〕68號(hào)）第三章 使用管理 第十八條 其他支出。包括土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)、繳納新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、國(guó)有土地收益基金支出、城鎮(zhèn)廉租住房保障支出以及支付破產(chǎn)或改制國(guó)有企業(yè)職工安置費(fèi)用等。 綜上，企業(yè)可據(jù)此，與土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)協(xié)商，在其可支配的土地出讓收入或國(guó)有土地收益基金中，主張企業(yè)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用。READ MORE
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大數(shù)據(jù).jpg "房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)系統(tǒng)")
.png "編制《中國(guó)石油天然氣集團(tuán)公司土地管理手冊(cè)》")
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東城區(qū)望壇棚戶(hù)區(qū)改造評(píng)估項(xiàng)目
2016年我公司承擔(dān)了東城區(qū)望壇棚戶(hù)區(qū)改造評(píng)估項(xiàng)目，并有幸成為項(xiàng)目的總牽頭機(jī)構(gòu)。該項(xiàng)目為北京市重點(diǎn)項(xiàng)目，近年來(lái)北京市最大的棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目。項(xiàng)目位于北京市核心區(qū)南部，東城區(qū)南二環(huán)外永外地區(qū)，永定門(mén)橋東南側(cè)，首都中軸路東側(cè)，共18個(gè)標(biāo)段，6000余戶(hù)。居住條件簡(jiǎn)陋，環(huán)境臟亂差，安全隱患較大。該項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)落實(shí)以人為本的科學(xué)發(fā)展觀(guān)，改善民生，提升環(huán)境質(zhì)量，統(tǒng)籌區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，增強(qiáng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力具有重大戰(zhàn)略意義。READ MORE
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西城區(qū)菜園街及棗林南里棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目
2015-2016年我公司承擔(dān)了西城區(qū)菜園街及棗林南里棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目。該項(xiàng)目為西城區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目，位于北京市核心區(qū)，西城區(qū)西二環(huán)內(nèi)，棗林前街南側(cè)，菜園街東側(cè)，700余戶(hù)。居住條件簡(jiǎn)陋，環(huán)境臟亂差，安全隱患較大。該項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)落實(shí)以人為本的科學(xué)發(fā)展觀(guān)，改善民生，提升環(huán)境質(zhì)量，統(tǒng)籌區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，增強(qiáng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力具有重大戰(zhàn)略意義。READ MORE
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門(mén)頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)高家園地區(qū)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目
2011-2012年我公司承擔(dān)了門(mén)頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)高家園地區(qū)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目。項(xiàng)目為門(mén)頭溝區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，區(qū)領(lǐng)導(dǎo)親臨現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)工作。該項(xiàng)目位于門(mén)頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)高家園地區(qū)，1000余戶(hù)，居住條件簡(jiǎn)陋，環(huán)境臟亂差，安全隱患較大，項(xiàng)目全部采用原址安置。該項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)落實(shí)以人為本的科學(xué)發(fā)展觀(guān)，改善民生，提升環(huán)境質(zhì)量，具有重大戰(zhàn)略意義。READ MORE
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耕耘三十載，筑夢(mèng)新時(shí)代！華源龍?zhí)┰u(píng)估公司向土地估價(jià)與不動(dòng)產(chǎn)登記代理行業(yè)致敬！
2024年09月05日 在深入學(xué)習(xí)貫徹黨的二十屆三中全會(huì)精神背景下，乘著建設(shè)中國(guó)式現(xiàn)代化的東風(fēng)，迎來(lái)了中國(guó)土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中估協(xié)”）成立三十周年。9月4日，中估協(xié)在京舉辦以“耕耘三十載，筑夢(mèng)新時(shí)代”為主題的2024年全國(guó)土地估價(jià)與不動(dòng)產(chǎn)登記代理行業(yè)年會(huì)。北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司董事長(zhǎng)鄧峰先生、創(chuàng)始人李建蓉女士、總裁楊亞?wèn)|先生、董事李宗彪先生、李江威先生及技術(shù)總監(jiān)張承春先生應(yīng)邀出席。為弘揚(yáng)行業(yè)精神，中估協(xié)組織30周年評(píng)優(yōu)活動(dòng)，年會(huì)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)獲獎(jiǎng)機(jī)構(gòu)和個(gè)人頒發(fā)獎(jiǎng)項(xiàng)，華源龍?zhí)┰u(píng)估公司榮獲多個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)！這些榮譽(yù)不僅是對(duì)公司專(zhuān)業(yè)能力和服務(wù)質(zhì)量的認(rèn)可與贊賞，更是對(duì)我們團(tuán)隊(duì)不懈努力和持續(xù)創(chuàng)新的肯定。它體現(xiàn)了我們?cè)谔峁┚珳?zhǔn)、公正、專(zhuān)業(yè)的評(píng)估服務(wù)的同時(shí)，積極承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，為客戶(hù)和社會(huì)創(chuàng)造更大價(jià)值的企業(yè)精神。我們將以此為契機(jī)，繼續(xù)秉持專(zhuān)業(yè)、責(zé)任、創(chuàng)新的理念，不斷提升自身實(shí)力和服務(wù)水平，為客戶(hù)提供更加優(yōu)質(zhì)的評(píng)估服務(wù)，為社會(huì)做出更大的貢獻(xiàn)。 查看更多-
耕耘三十載，筑夢(mèng)新時(shí)代！華源龍?zhí)┰u(píng)估公司向土地估價(jià)與不動(dòng)產(chǎn)登記代理行業(yè)致敬！
2024年09月05日 在深入學(xué)習(xí)貫徹黨的二十屆三中全會(huì)精神背景下，乘著建設(shè)中國(guó)式現(xiàn)代化的東風(fēng)，迎來(lái)了中國(guó)土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中估協(xié)”）成立三十周年。9月4日，中估協(xié)在京舉辦以“耕耘三十載，筑夢(mèng)新時(shí)代”為主題的2024年全國(guó)土地估價(jià)與不動(dòng)產(chǎn)登記代理行業(yè)年會(huì)。北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司董事長(zhǎng)鄧峰先生、創(chuàng)始人李建蓉女士、總裁楊亞?wèn)|先生、董事李宗彪先生、李江威先生及技術(shù)總監(jiān)張承春先生應(yīng)邀出席。為弘揚(yáng)行業(yè)精神，中估協(xié)組織30周年評(píng)優(yōu)活動(dòng)，年會(huì)現(xiàn)場(chǎng)對(duì)獲獎(jiǎng)機(jī)構(gòu)和個(gè)人頒發(fā)獎(jiǎng)項(xiàng)，華源龍?zhí)┰u(píng)估公司榮獲多個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)！這些榮譽(yù)不僅是對(duì)公司專(zhuān)業(yè)能力和服務(wù)質(zhì)量的認(rèn)可與贊賞，更是對(duì)我們團(tuán)隊(duì)不懈努力和持續(xù)創(chuàng)新的肯定。它體現(xiàn)了我們?cè)谔峁┚珳?zhǔn)、公正、專(zhuān)業(yè)的評(píng)估服務(wù)的同時(shí)，積極承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，為客戶(hù)和社會(huì)創(chuàng)造更大價(jià)值的企業(yè)精神。我們將以此為契機(jī)，繼續(xù)秉持專(zhuān)業(yè)、責(zé)任、創(chuàng)新的理念，不斷提升自身實(shí)力和服務(wù)水平，為客戶(hù)提供更加優(yōu)質(zhì)的評(píng)估服務(wù)，為社會(huì)做出更大的貢獻(xiàn)。2024-09
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北京華源龍?zhí)┰u(píng)估公司2024年6月刊
2024年06月26日2024-06
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北京市首都公路發(fā)展集團(tuán)有限公司公路資產(chǎn)管理分公司領(lǐng)導(dǎo)蒞臨華源龍?zhí)┰u(píng)估公司指導(dǎo)工作
2024年05月31日 2024年5月29日，北京市首都公路發(fā)展集團(tuán)有限公司公路資產(chǎn)管理分公司王建春董事長(zhǎng)、蔡鳳龍總經(jīng)理帶隊(duì)蒞臨華源龍?zhí)┰u(píng)估公司指導(dǎo)。我公司王芳宇聯(lián)席董事長(zhǎng)、李江威董事、質(zhì)量控制部經(jīng)理耿琳參與了此次交流會(huì)。交流會(huì)上，首發(fā)路產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)聽(tīng)取了我公司關(guān)于高速公路數(shù)據(jù)資產(chǎn)評(píng)估課題研究的匯報(bào)，會(huì)上就高速公司數(shù)據(jù)資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)課題研究達(dá)成戰(zhàn)略合作意向，共同促力首發(fā)數(shù)據(jù)資產(chǎn)建設(shè)。2024-05
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