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? ? ? ? 2018年7月24日，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房?jī)r(jià)格評(píng)估技術(shù)指引（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“評(píng)估指引”）由北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師與不動(dòng)產(chǎn)登記代理人協(xié)會(huì)正式發(fā)布。

? ? ? ? 該文件自去年7月開(kāi)始起草，歷時(shí)一整年，華源龍?zhí)┰u(píng)估作為評(píng)估指引的起草單位之一，憑借扎實(shí)的理論基礎(chǔ)和豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過(guò)數(shù)個(gè)具體項(xiàng)目的實(shí)操和檢驗(yàn)，有力的支持了評(píng)估指引的可操作性，得到了業(yè)界專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)可。

? ? ? ?2018年7月27日，我司技術(shù)總監(jiān)張承春應(yīng)邀對(duì)市內(nèi)200余名估價(jià)師進(jìn)行了共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目評(píng)估培訓(xùn)，講述該文件在估價(jià)實(shí)操中的指導(dǎo)意義。

以下為《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房?jī)r(jià)格評(píng)估技術(shù)指引（試行）》全文：

北京市共有產(chǎn)權(quán)住房?jī)r(jià)格評(píng)估技術(shù)指引（試行）

1?總 則

??? 1.0.1?為進(jìn)一步規(guī)范本市共有產(chǎn)權(quán)住房?jī)r(jià)格評(píng)估活動(dòng)，維護(hù)共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人和政府的合法權(quán)益，保證共有產(chǎn)權(quán)住房?jī)r(jià)格合理，依據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部委《關(guān)于試點(diǎn)城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)政策性商品住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》(建?！?014〕174 號(hào))、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-2015）及《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》(京建法〔2017〕16 號(hào))、《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)宜居建設(shè)導(dǎo)則（試行）》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本指引。

??? 1.0.2?本市行政區(qū)域內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)評(píng)估，共有產(chǎn)權(quán)住房同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格及產(chǎn)權(quán)份額比例評(píng)估，共有產(chǎn)權(quán)住房回購(gòu)價(jià)格評(píng)估，共有產(chǎn)權(quán)住房再上市價(jià)格評(píng)估，適用本指引。

??? 1.0.3?涉及共有產(chǎn)權(quán)住房的價(jià)格評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)分別表述為：

??? 1.“共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目土地上市前，為確定共有產(chǎn)權(quán)住房銷(xiāo)售均價(jià)提供參考依據(jù)”；

??? 2.“房屋銷(xiāo)售前，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價(jià)格評(píng)估，為確定共有產(chǎn)權(quán)份額提供參考依據(jù)”；

??? 3.“為共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿 5 年，因特殊原因確需將所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)讓給代持機(jī)構(gòu)的回購(gòu)價(jià)格評(píng)估，提供參考依據(jù)”；

??? 4.“為共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿 5 年，轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額的再上市的市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，提供參考依據(jù)”。

??? 1.0.4?共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)，共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格和共有產(chǎn)權(quán)份額評(píng)估，共有產(chǎn)權(quán)住房回購(gòu)價(jià)格評(píng)估，以及共有產(chǎn)權(quán)住房再上市價(jià)格價(jià)值時(shí)點(diǎn)，均以估價(jià)委托書(shū)確定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)，評(píng)估結(jié)果是價(jià)稅（增值稅）合計(jì)的形式。

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2?共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)評(píng)估

??? 2.0.1?共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)是指向購(gòu)房人出售共有產(chǎn)權(quán)住房的平均價(jià)格，也是共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目土地上市前，需要在土地供應(yīng)文件中予以明確的銷(xiāo)售價(jià)格。銷(xiāo)售均價(jià)評(píng)估依據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的控制性規(guī)劃條件進(jìn)行評(píng)估。

??? 2.0.2?共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)評(píng)估，可以采用成本法、比較法。

??? 2.0.3?運(yùn)用成本法評(píng)估共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)，采取房地合估或者房地分估的技術(shù)路線進(jìn)行評(píng)估。

??? 1.采用房地合估技術(shù)路線，測(cè)算共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的房地產(chǎn)重置成本。

????房地產(chǎn)重置成本是指在價(jià)值時(shí)點(diǎn)，重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的設(shè)定裝修情況下的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)，包括土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

??? 2.采用房地分估技術(shù)路線，分別測(cè)算土地重置成本、建筑物重置成本。

????共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)=土地重置成本+建筑物重置成本

????（1）土地重置成本是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新購(gòu)置土地的必要支出，或重新開(kāi)發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，可采用比較法、成本法等進(jìn)行測(cè)算。

????重新購(gòu)置土地的必要支出應(yīng)包括土地購(gòu)置價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)，可采用比較法評(píng)估，在可比區(qū)域選取至少三個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目土地出讓成交案例進(jìn)行比較修正，同時(shí)考慮重新購(gòu)置土地的必要支出在建筑物開(kāi)發(fā)周期的管理費(fèi)用、投資利息、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和交易稅費(fèi)。

????重新開(kāi)發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，可采用成本法測(cè)算，包括土地取得成本、土地開(kāi)發(fā)成本、土地開(kāi)發(fā)周期和建筑物開(kāi)發(fā)周期的管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

????（2）測(cè)算建筑物重置成本，按照新建房屋建造和裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。新建房屋建造和裝修標(biāo)準(zhǔn)以被委托的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目房屋設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。估價(jià)期間尚無(wú)房屋設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的，可以參照《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)宜居建設(shè)導(dǎo)則（試行）》設(shè)定建筑標(biāo)準(zhǔn)、面積套型、設(shè)備管線、裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算。

??? 2.0.4?運(yùn)用比較法評(píng)估共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)，在可比區(qū)域內(nèi)選取至少三個(gè)土地出讓已成交的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)實(shí)例，進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整，修正確定共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)。

??? 2.0.5?對(duì)于采用兩種以上方法評(píng)估共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)的，以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和適當(dāng)利潤(rùn)為基礎(chǔ)，綜合確定各評(píng)估方法的權(quán)重，評(píng)估出共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)。

??? 2.0.6?共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)，應(yīng)同時(shí)考慮同地段、同品質(zhì)普通商品住房項(xiàng)目的價(jià)格水平和居民家庭的購(gòu)房支付能力。銷(xiāo)售均價(jià)應(yīng)當(dāng)?shù)陀谕囟?、同品質(zhì)普通商品住房項(xiàng)目的價(jià)格水平，與區(qū)域內(nèi)或其他同檔次區(qū)域的其他共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)均衡，并根據(jù)本市居民家庭支付能力，使銷(xiāo)售均價(jià)匹配無(wú)房家庭購(gòu)房支付能力。

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3?共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格評(píng)估

??? 3.0.1?共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格是指為確定共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額，在共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目明確規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目同地段、同品質(zhì)普通商品住房進(jìn)行評(píng)估的價(jià)格。

??? 3.0.2?同地段是指按照就近原則，能夠滿足共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估所需要的可比實(shí)例所形成的同質(zhì)區(qū)域。同品質(zhì)是指使用功能、建筑結(jié)構(gòu)、面積、戶型、裝修、設(shè)備、周邊環(huán)境及配套與共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目相同或相似。

??? 3.0.3?共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價(jià)格采取標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

????標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)是指參照項(xiàng)目的戶型、面積、朝向、裝修及設(shè)備等因素所設(shè)定的具有代表性指標(biāo)的房屋。

??? 3.0.4?在確定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)優(yōu)先采用比較法評(píng)估共有產(chǎn)權(quán)住房的市場(chǎng)價(jià)值。在比較法無(wú)法滿足估價(jià)要求時(shí)，可以采用收益法或成本法進(jìn)行評(píng)估。

??? 3.0.5?同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格采用比較法評(píng)估時(shí)，應(yīng)選取符合要求的不少于三個(gè)住宅小區(qū)的可比實(shí)例，且可比實(shí)例應(yīng)優(yōu)先采用新建普通商品住宅項(xiàng)目，條件不具備時(shí)，可采用存量住宅項(xiàng)目。

??? 3.0.6?選擇新建普通商品住宅項(xiàng)目時(shí)，可通過(guò)住宅項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)確定該小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格；選擇存量住宅項(xiàng)目時(shí)，根據(jù)所評(píng)估的共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)指標(biāo)、住宅小區(qū)的建筑標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)定住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的建筑標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，對(duì)每個(gè)住宅小區(qū)選取的不少于三個(gè)可比實(shí)例交易價(jià)格進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，將所選可比實(shí)例與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)進(jìn)行比較，進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，計(jì)算住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)格。

??? 3.0.7?將所選取的住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整，分析確定共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格。

??? 3.0.8?按照上述方法評(píng)估得出的同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格，因市場(chǎng)行情或區(qū)域因素，可建議予以合理折讓?zhuān)鳛榇_定購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額的價(jià)格基數(shù)。

??? 1.購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額，按照共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)占同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格的比例測(cè)算。

??? 2.建議購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額比例每 5%或 10%為一個(gè)檔位間隔，可按靠近檔位就高的原則確定。

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4?共有產(chǎn)權(quán)住房回購(gòu)價(jià)格評(píng)估

??? 4.0.1?共有產(chǎn)權(quán)住房回購(gòu)價(jià)格是指，共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿 5 年，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額，由代持機(jī)構(gòu)回購(gòu)的房屋價(jià)格。

??? 4.0.2?回購(gòu)價(jià)格按購(gòu)買(mǎi)價(jià)格應(yīng)考慮建筑物折舊和居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)等因素確定。

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5?共有產(chǎn)權(quán)住房再上市價(jià)格評(píng)估

??? 5.0.1?共有產(chǎn)權(quán)住房再上市價(jià)格是指，共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿 5 年，轉(zhuǎn)讓所購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)份額的市場(chǎng)價(jià)格。通常指在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。

??? 5.0.2?共有產(chǎn)權(quán)住房再上市價(jià)格評(píng)估優(yōu)先采用比較法進(jìn)行評(píng)估共有產(chǎn)權(quán)住房的市場(chǎng)價(jià)值。在比較法無(wú)法滿足估價(jià)要求時(shí)，可以采用收益法或成本法進(jìn)行評(píng)估。

??? 5.0.3?采用比較法評(píng)估時(shí)，選取可比區(qū)域的至少三個(gè)可比實(shí)例交易價(jià)格。選擇存量住宅項(xiàng)目時(shí)，根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)指標(biāo)、住宅小區(qū)的建筑標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)定住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的建筑標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，對(duì)每個(gè)住宅小區(qū)選取的三個(gè)可比實(shí)例交易價(jià)格進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，然后進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，分析確定共有產(chǎn)權(quán)住房再上市價(jià)格。

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6?評(píng)估結(jié)果

??? 6.0.1?涉及共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目?jī)r(jià)格評(píng)估時(shí)，應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)按照本指引進(jìn)行。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照估價(jià)委托書(shū)或者委托合同的約定，向代持機(jī)構(gòu)提供評(píng)估報(bào)告。

??? 6.0.2?評(píng)估報(bào)告提交委托方之后，在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同市發(fā)展改革委、市財(cái)政局、市規(guī)劃國(guó)土委共同審核之前，同地段住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)若發(fā)生較大波動(dòng)，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)在調(diào)查分析市場(chǎng)波動(dòng)情況后，根據(jù)市場(chǎng)波動(dòng)情況對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行調(diào)整。

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7?附 則

??? 7.0.1?本指引自 2018 年 8 月 1 日起實(shí)施，由北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師與不動(dòng)產(chǎn)登記代理人協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)解釋。

????本指引有效期為一年，根據(jù)政策和市場(chǎng)情況，適時(shí)修訂。