? ? ? 有償收購(gòu)是政府（城市國(guó)土資源管理經(jīng)營(yíng)部門）與企業(yè)依照相關(guān)法律、法規(guī)的要求，由政府以有償方式收回企業(yè)國(guó)有土地使用權(quán)的行為。有償收購(gòu)?fù)瓿?，政府收回土地使用?quán)，企業(yè)獲得相應(yīng)貨幣補(bǔ)償。

? ? ? 一、有償收購(gòu)的范圍

? ? ??依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》（國(guó)發(fā)〔2001〕15號(hào)）、《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)）、《閑置土地處置辦法》（國(guó)土資源部令 第53號(hào)）、《土地儲(chǔ)備管理辦法》（國(guó)土資發(fā)〔2007〕277號(hào)），有償收購(gòu)的范圍包括：

? ? ? 1、因公共利益需要的有償收購(gòu)；

? ? ??2、實(shí)施城市規(guī)劃和舊城改造需要的有償收購(gòu)；

? ? ? 3、土地使用者主動(dòng)申請(qǐng)的有償收購(gòu)；

? ? ? 4、政府在企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地，申報(bào)土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格比標(biāo)定地價(jià)低20%以上或明顯低于市場(chǎng)價(jià)時(shí)，行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而發(fā)生的有償收購(gòu)。

??? ??二、有償收購(gòu)的流程

? ? ? 按照企業(yè)主動(dòng)、被動(dòng)關(guān)系，有償收購(gòu)流程可分為企業(yè)被政府有償收購(gòu)流程、企業(yè)主動(dòng)申請(qǐng)有償收購(gòu)流程兩種。企業(yè)被政府有償收購(gòu)流程又可細(xì)分為：因公共利益需要的有償收購(gòu)流程、根據(jù)土地儲(chǔ)備計(jì)劃的有償收購(gòu)流程、行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的有償收購(gòu)流程。

??? ??（一）企業(yè)被政府有償收購(gòu)流程

? ? ? 1、因公共利益需要的有償收購(gòu)流程

? ? ??（1）制定計(jì)劃。政府確定的土地收儲(chǔ)實(shí)施主體（土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)）制定土地儲(chǔ)備計(jì)劃。

? ? ? （2）編制方案。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)土地儲(chǔ)備計(jì)劃編制具體項(xiàng)目實(shí)施方案，經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，作為辦理相關(guān)審批手續(xù)的依據(jù)。

? ? ? （3）申請(qǐng)開發(fā)事項(xiàng)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向有關(guān)部門申請(qǐng)辦理儲(chǔ)備地塊的立項(xiàng)、規(guī)劃和用地等手續(xù)。

? ? ??（4）確定補(bǔ)償與簽訂協(xié)議。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)權(quán)屬核查結(jié)果，依法確定并給予企業(yè)補(bǔ)償后，與企業(yè)簽訂協(xié)議收回土地使用權(quán)（涉及國(guó)有土地上房屋征收的項(xiàng)目另章詳述）。

? ? ? （5）權(quán)屬變更與交付土地。對(duì)政府有償收回的土地，由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)（企業(yè)原持有的土地證即失效）后納入土地儲(chǔ)備。

? ? ??2、根據(jù)土地儲(chǔ)備計(jì)劃的有償收購(gòu)流程

? ? ? （1）前期接洽與權(quán)屬核查。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與企業(yè)接洽，對(duì)擬收購(gòu)的土地及其地上建（構(gòu)）筑物的權(quán)屬、權(quán)利等有關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查和審核。

? ? ??（2）征詢意見(jiàn)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向相關(guān)部門征詢擬收購(gòu)?fù)恋亓㈨?xiàng)、規(guī)劃和用地等相關(guān)條件的意見(jiàn)。

? ? ? （3）面積測(cè)量與價(jià)格測(cè)算。雙方協(xié)商委托具有土地測(cè)繪資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對(duì)擬收購(gòu)?fù)恋剡M(jìn)行勘測(cè)定界，并委托具有土地和房屋評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格（或通過(guò)雙方約定方式確定補(bǔ)償價(jià)格）。

? ? ? （3）編制計(jì)劃與方案。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)制定土地儲(chǔ)備計(jì)劃，編制具體項(xiàng)目實(shí)施方案，經(jīng)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，作為辦理相關(guān)審批手續(xù)的依據(jù)。

? ? ??（4）簽訂合同與支付補(bǔ)償。收購(gòu)實(shí)施方案批準(zhǔn)后，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與企業(yè)簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)收購(gòu)合同》。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)合同約定的金額、期限和方式，向企業(yè)支付土地收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)用。

? ? ? （5）權(quán)屬變更與交付土地。完成收購(gòu)程序后的土地，由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)（企業(yè)原持有的土地證即失效）后納入土地儲(chǔ)備。

? ? ??3、行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的有償收購(gòu)流程

? ? ? （1）轉(zhuǎn)讓與申報(bào)。企業(yè)向其他企業(yè)或個(gè)人轉(zhuǎn)讓以出讓方式獲得的土地使用權(quán)（補(bǔ)辦出讓手續(xù)或獲得轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)的劃撥土地使用權(quán)），并向交易登記機(jī)關(guān)申報(bào)土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

? ? ??（2）行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。當(dāng)轉(zhuǎn)讓價(jià)格比標(biāo)定地價(jià)低20%以上或明顯低于市場(chǎng)價(jià)的，土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)介入并優(yōu)先收購(gòu)。

? ? ? （3）權(quán)屬變更與交付土地。政府行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)取得的土地，由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)（企業(yè)原持有的土地證即失效）后納入土地儲(chǔ)備。

? ? ? （二）企業(yè)主動(dòng)申請(qǐng)有償收購(gòu)流程

? ? ??（1）申請(qǐng)收購(gòu)。企業(yè)應(yīng)持有關(guān)資料向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)申請(qǐng)進(jìn)行收購(gòu)。

? ? ? （2）權(quán)屬核查。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)提供的土地和地上物權(quán)屬、土地面積、地上物面積、四至范圍、土地用途等情況進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和審核。

? ? ??（3）征詢意見(jiàn)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)企業(yè)提出的申請(qǐng)和實(shí)際調(diào)查的情況，向規(guī)劃部門征求意見(jiàn)；進(jìn)行住宅綜合開發(fā)的，還應(yīng)向綜合開發(fā)管理部門征求開發(fā)意見(jiàn)。

? ? ? （4）費(fèi)用測(cè)算。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)調(diào)查和征詢意見(jiàn)結(jié)果，會(huì)同有關(guān)部門進(jìn)行土地收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)用的測(cè)算評(píng)估（可委托具有土地和房屋評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，或通過(guò)雙方約定方式確定補(bǔ)償費(fèi)用）。

? ? ??（5）方案報(bào)批。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)土地權(quán)屬調(diào)查、收購(gòu)費(fèi)用測(cè)算的結(jié)果，提出收購(gòu)的具體實(shí)施方案，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

? ? ? （6）簽訂合同與支付補(bǔ)償。收購(gòu)實(shí)施方案批準(zhǔn)后，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與企業(yè)簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)收購(gòu)合同》。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)合同約定的金額、期限和方式，向企業(yè)支付土地收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)用。

? ? ? （7）權(quán)屬變更與交付土地。完成收購(gòu)程序后的土地，由土地登記機(jī)關(guān)辦理注銷土地登記手續(xù)（企業(yè)原持有的土地證即失效）后納入土地儲(chǔ)備。

? ? ??目前，一些城市推行的“退二進(jìn)三”在操作流程上，類似于根據(jù)土地儲(chǔ)備計(jì)劃的有償收購(gòu)，或是企業(yè)主動(dòng)申請(qǐng)的有償收購(gòu)；“三舊”改造涉及面較廣，除上述政府行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的有償收購(gòu)以外，其他有償收購(gòu)操作均被涵蓋。

? ? ??三、企業(yè)在有償收購(gòu)時(shí)需注意的事項(xiàng)

? ? ??（一）要明確有償收購(gòu)補(bǔ)償?shù)膬?nèi)涵

? ? ? 1、當(dāng)因公共利益需要進(jìn)行有償收購(gòu)時(shí)，除涉及國(guó)有土地上房屋征收的項(xiàng)目另章詳述外，僅存在在建工程因公共利益需要而無(wú)法繼續(xù)施工、使用這種情況下的有償收購(gòu)。此時(shí)，有償收購(gòu)補(bǔ)償包括：原用途土地使用權(quán)價(jià)格（有償取得或劃撥，評(píng)估確定）、在建工程市場(chǎng)價(jià)（評(píng)估確定）、其他相關(guān)費(fèi)用損失（評(píng)估或協(xié)商確定）。

? ? ??2、當(dāng)根據(jù)土地儲(chǔ)備計(jì)劃進(jìn)行有償收購(gòu)時(shí)，有償收購(gòu)補(bǔ)償包括：土地收購(gòu)補(bǔ)償、地上建（構(gòu)）筑物補(bǔ)償，以及企業(yè)拆遷安置補(bǔ)償?shù)?。其中，土地及地上建（?gòu)）筑物補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)給予補(bǔ)償；企業(yè)拆遷安置補(bǔ)償?shù)纫话惆聪嚓P(guān)法律、法規(guī)單獨(dú)考慮。當(dāng)前，各地土地收購(gòu)補(bǔ)償（有償取得或劃撥）確定方法主要有：

? ? ? （1）依據(jù)原用途市場(chǎng)評(píng)估結(jié)果，或基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)合土地市場(chǎng)行情，雙方協(xié)商確定；

? ? ? （2）收購(gòu)工業(yè)和非經(jīng)營(yíng)性用地規(guī)劃為商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地的，依據(jù)原用途市場(chǎng)評(píng)估價(jià)和規(guī)劃用途市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的算術(shù)平均值（或其他比例配置），雙方協(xié)商確定；

? ? ??（3）土地出讓（招標(biāo)、拍賣、掛牌）收入分成。

? ? ? 企業(yè)可根據(jù)各地實(shí)際情況與土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)協(xié)商確定土地收購(gòu)補(bǔ)償確定方式。但無(wú)論采取何種方式，確定的土地收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)（單指有償取得）中應(yīng)當(dāng)包括對(duì)企業(yè)已支付的土地出讓金的補(bǔ)償，但應(yīng)扣除企業(yè)已實(shí)際使用土地期間應(yīng)付出的出讓金部分。

? ? ??3、當(dāng)政府行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，有償收購(gòu)補(bǔ)償僅為轉(zhuǎn)受雙方申報(bào)轉(zhuǎn)讓時(shí)點(diǎn)的價(jià)格補(bǔ)償。

? ? ? 4、當(dāng)企業(yè)主動(dòng)申請(qǐng)進(jìn)行有償收購(gòu)時(shí)，有償收購(gòu)補(bǔ)償?shù)膬?nèi)涵與確定方式與根據(jù)土地儲(chǔ)備計(jì)劃進(jìn)行有償收購(gòu)時(shí)相同。

? ? ??（二）要依法依規(guī)維護(hù)企業(yè)權(quán)益

? ? ? 目前在有償收購(gòu)過(guò)程中，各地對(duì)土地收購(gòu)補(bǔ)償、地上建（構(gòu)）筑物補(bǔ)償，基本上有較為明確的確定方式，但從維護(hù)企業(yè)權(quán)益的角度還應(yīng)當(dāng)主張企業(yè)拆遷安置補(bǔ)償。從產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)關(guān)系上看，土地有償收購(gòu)價(jià)格與拆遷安置補(bǔ)償是不相干的兩件事情，僅僅是有償收購(gòu)為二者提供了一個(gè)時(shí)間上的一致性。二者不相干，并不意味企業(yè)不該主張拆遷安置補(bǔ)償，因?yàn)槠髽I(yè)拆遷引發(fā)的安置等社會(huì)問(wèn)題，是需要由政府出面解決的。

? ? ? 2006年12月17日，國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2006〕100號(hào)）中規(guī)定，“土地出讓收入使用范圍：（一）征地和拆遷補(bǔ)償支出。包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)……（五）其他支出。包括土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)、繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、計(jì)提國(guó)有土地收益基金、城鎮(zhèn)廉租住房保障支出、支付破產(chǎn)或改制國(guó)有企業(yè)職工安置費(fèi)支出等”。“出讓城市國(guó)有土地使用權(quán)過(guò)程中，要嚴(yán)格依照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第305號(hào)）、有關(guān)法律法規(guī)和省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市有關(guān)規(guī)定支付相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用，有效保障被拆遷居民、搬遷企業(yè)及其職工的合法權(quán)益”。2006年12月31日，財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行《國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》（財(cái)綜〔2006〕68號(hào)）第三章　使用管理?第十八條　其他支出。包括土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)、繳納新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、國(guó)有土地收益基金支出、城鎮(zhèn)廉租住房保障支出以及支付破產(chǎn)或改制國(guó)有企業(yè)職工安置費(fèi)用等。

? ? ??綜上，企業(yè)可據(jù)此，與土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)協(xié)商，在其可支配的土地出讓收入或國(guó)有土地收益基金中，主張企業(yè)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用。