房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)中如何降低房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險返回列表
作者：時間：2017年02月08
一、房地產(chǎn)抵押評估中存在的問題
1、在從事房地產(chǎn)抵押評估時，估價機(jī)構(gòu)會遇到委托方有意欺瞞而造成抵押物無效的情況，銀行貸款無法回收，估價機(jī)構(gòu)也面臨賠償?shù)呢?zé)任。
2010年北京一家一級資質(zhì)的估價機(jī)構(gòu)承接了某銀行一筆個人住房消費(fèi)貸款的業(yè)務(wù)。估價對象是一套普通的商品房住宅。估價師要求委托人提供了估價對象的《房屋所有權(quán)證》和房屋所有權(quán)人的身份證復(fù)印件。隨后估價師和委托方約好了一起對房屋進(jìn)行現(xiàn)場踏勘。等到了現(xiàn)場，估價師完成了房屋外部勘察以后，想要進(jìn)入房屋室內(nèi)進(jìn)行查勘，委托人說房子已經(jīng)出租出去，承租人不在，無法入戶，但可以帶其去樓上鄰居家看看，并保證戶型、室內(nèi)裝修都與估價對象差不多。估價師去樓上看完房子以后就回公司進(jìn)行了測算，并向銀行出具了正式報告。結(jié)果這筆房屋抵押綜合消費(fèi)貸款無法正常收回，銀行也無法找到借款人，這筆貸款成了一筆不良貸款。究其原因就是因?yàn)榻杩钊嗽谙蜚y行貸款之前，已經(jīng)把房屋賣給了別人，并辦理了轉(zhuǎn)移登記，而僅僅利用原來房本的復(fù)印件就騙取了銀行貸款。后來這家銀行向估價機(jī)構(gòu)追責(zé)，估價機(jī)構(gòu)賠償了銀行全部貸款的損失。這件事不僅給這家估價機(jī)構(gòu)造成了經(jīng)濟(jì)損失，而且也給其開展評估業(yè)務(wù)時帶來了負(fù)面的影響。這件事情給我們的估價機(jī)構(gòu)和估價師都敲響了警鐘，我們必須引以為戒。
2、在從事房地產(chǎn)抵押評估時，估價機(jī)構(gòu)會碰到房地產(chǎn)現(xiàn)狀情況與權(quán)屬登記情況不相符或者是在建工程形象進(jìn)度與委托企業(yè)提供的資料和數(shù)據(jù)不相符的問題。
（1）房地產(chǎn)現(xiàn)狀情況與權(quán)屬登記情況不符也是抵押評估的一個難點(diǎn)。
估價師在實(shí)際估價工作中會遇到一些房地產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)時立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)和土地出讓都是按照工業(yè)或商業(yè)用途，但建設(shè)時卻按照住宅用途來建設(shè)，也就是我們俗稱的“商改住”。針對這一類項(xiàng)目，在抵押評估中，如果我們按現(xiàn)狀評，不符合估價的合法性原則，如果按權(quán)屬登記情況來評，現(xiàn)狀又與權(quán)屬不相符，這也是抵押評估實(shí)踐中一個難題。
（2）在建工程價值評估也是抵押評估的一個難點(diǎn)。
在在建工程抵押時，我們會碰到監(jiān)理公司或者造價公司提供的工程量清單與工程實(shí)際建設(shè)進(jìn)度不相符的問題。比如我們在做一個外地綜合體在建工程抵押評估時，大樓完成了正負(fù)零。這個綜合樓總的規(guī)劃建筑面積是3萬平米，造價公司提供的已經(jīng)發(fā)生的土方工程量是370萬立方米，造價達(dá)8000萬。估價師經(jīng)過對規(guī)劃指標(biāo)的核對和對現(xiàn)場工程量的核實(shí)，發(fā)現(xiàn)造價公司是經(jīng)委托企業(yè)授意，有意夸大實(shí)際發(fā)生的工程量，以此期望提高估值。
3、在從事房地產(chǎn)抵押評估時，有時候在估價師權(quán)屬調(diào)查和現(xiàn)場調(diào)查不充分的情況下，可能沒有考慮共有權(quán)以及抵押、擔(dān)保、租賃等他項(xiàng)權(quán)利和相鄰權(quán)對房地產(chǎn)價值的影響。
（1）如果房地產(chǎn)權(quán)利人有共有權(quán)人，在房地產(chǎn)抵押評估委托時，需要所有共有權(quán)人共同委托或者一方委托但需要征得其他共有權(quán)人同意。估價師在抵押評估實(shí)踐中有時候會忽略這一點(diǎn)。
（2）如果房地產(chǎn)存在租約，尤其是期限較長的租賃合同，一定要考慮租約對房地產(chǎn)價值的影響。
根據(jù)《合同法》、《物權(quán)法》的規(guī)定：買賣不破租賃，房地產(chǎn)進(jìn)行交易轉(zhuǎn)讓時，不影響對租賃合同的履行。在房地產(chǎn)抵押評估時，委托方對出具報告時間都要求比較緊迫，估價師在調(diào)研不充分的情況下，往往忽略了租約對房地產(chǎn)抵押價值的影響。這些都為以后一旦抵押人不能履行還款義務(wù)，房地產(chǎn)需要變現(xiàn)處置時留下了隱患。
（3）包括通行權(quán)在內(nèi)的相鄰權(quán)也會對房地產(chǎn)抵押價值產(chǎn)生影響。
針對一些LOFT結(jié)構(gòu)房屋分層抵押時，一定要注意室內(nèi)樓梯的歸屬問題。第二層能夠單獨(dú)抵押的前提條件就是建筑面積含室內(nèi)樓梯面積或者有使用室內(nèi)樓梯的權(quán)利。如果在抵押評估時，忽略了相鄰權(quán)對房地產(chǎn)價值的影響，就會造成“空中閣樓”的問題。
4、在從事政府儲備土地抵押評估時，有些估價師對儲備土地所面臨的風(fēng)險估計(jì)不足，針對還沒有完成“場地平整”的土地，既沒有扣除拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)也沒有扣除市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。這種做法也加大了儲備土地抵押的風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)風(fēng)險分析
房地產(chǎn)由于具有不可移動性、壽命長久、價值量大、保值增值的特性，是一種良好的用于提供債務(wù)履行擔(dān)保的財物，所以銀行為了減少自身風(fēng)險，往往要求借款人或者第三人以其合法的房地產(chǎn)作為抵押物。從房地產(chǎn)本身特性看，既有適宜作為擔(dān)保物的一面，也存在風(fēng)險的一面。如抵押物的適宜性風(fēng)險、預(yù)期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險和抵押期間的價值減損等。
1、適宜性風(fēng)險
并不是所有的房地產(chǎn)都適合作抵押物，它受到上述相關(guān)法規(guī)的限制。作為擔(dān)保物的房地產(chǎn)必須具有合法性、房地產(chǎn)權(quán)利人可享有相應(yīng)的處分和收益權(quán)、可轉(zhuǎn)讓（流通或拍賣）性、可抵押登記生效的基本條件，成為可以抵押的房地產(chǎn)，如果全部或部分不適合設(shè)定抵押，則風(fēng)險是根本性的。
2、預(yù)期風(fēng)險
房地產(chǎn)抵押價值評估是評估設(shè)定抵押時的市場價（現(xiàn)）值，但抵押期限是一年或多年，還有還款的寬限期，這期間若房地產(chǎn)市場變動或泡沫破裂造成市場價值下降就會形成預(yù)期風(fēng)險；另外抵押房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)后的價值和現(xiàn)金流與估價時運(yùn)用收益法和假設(shè)開發(fā)法估價時預(yù)測的未來收益、開發(fā)完成后的價值和未來運(yùn)營成本和續(xù)建費(fèi)用不同，造成價值下降，也變成預(yù)期不確定性風(fēng)險。
3、市場變現(xiàn)風(fēng)險
抵押人不能履行債務(wù)時，抵押權(quán)人是將抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)，而不是收回抵押物。這時因處置抵押物的短期性、強(qiáng)制性、變現(xiàn)能力差和處置稅費(fèi)形成降價甚至資不抵債的風(fēng)險；不同類型特點(diǎn)的房地產(chǎn)在不同的市場條件下其變現(xiàn)能力是有差異的，比如住宅、寫字樓、商業(yè)中心、飯店、休閑設(shè)施、工廠、特殊物業(yè)等的市場變現(xiàn)能力一般由強(qiáng)變?nèi)?；抵押物位置較差、剩余使用年限較短，具有長期低租金租約，拖欠工程款等的很可能變現(xiàn)不容易。
4、耗損風(fēng)險
由于房地產(chǎn)抵押的特性，抵押物仍由抵押人占有、使用。在抵押期間正常使用會造成抵押物的一般損耗；不當(dāng)使用或空置，在建工程閑置停滯，質(zhì)量隱患、管理維護(hù)不善，甚至火災(zāi)等造成其價值的嚴(yán)重減損。
三、我們的估價機(jī)構(gòu)和估價師如何做，才能有效降低房地產(chǎn)抵押評估的執(zhí)業(yè)風(fēng)險
1、切實(shí)地做好權(quán)屬調(diào)查和市場調(diào)查的工作。
對于抵押物為商業(yè)、工業(yè)等業(yè)態(tài)較為復(fù)雜的不動產(chǎn)，要想測算其市場價值必須切實(shí)做好實(shí)地的市場調(diào)查工作。另外對抵押物要切實(shí)做好權(quán)屬調(diào)查的工作，看他是否存在抵押、擔(dān)保、租賃等他權(quán)權(quán)利。法定優(yōu)先受償款中包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。對于存在租賃的抵押物，如果租賃合同簽訂是在抵押權(quán)設(shè)定登記之后，應(yīng)征得抵押權(quán)人同意。對于已存在租賃合同的抵押物再設(shè)定抵押時，抵押價值必須要考慮租賃合同對其抵押價值的影響，因?yàn)樵诓粍赢a(chǎn)交易變現(xiàn)時，有著“買賣不破租賃”的規(guī)定。中行現(xiàn)在要求對存在租賃的不動產(chǎn)出具抵押貸款評估時，必須要附租賃合同。對于存在多個租賃合同的情況，一定要把對抵押價值存在較大影響的租賃合同附在報告后面，其他租賃情況進(jìn)行列表說明。另外租賃合同備案問題也是一個我們應(yīng)考慮的問題。對于沒有經(jīng)過備案的租賃合同如何認(rèn)定其法定效力。按照《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》規(guī)定，法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄，應(yīng)當(dāng)作為估價報告的附件。
在盡職完成市場調(diào)查和權(quán)屬調(diào)查之后，還存在不確定因素的情況下，估價師做出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，并在估價報告中做出必要的風(fēng)險提示。
2、嚴(yán)格地按照房地產(chǎn)估價流程來開展房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)。
房地產(chǎn)抵押估價直接關(guān)系銀行風(fēng)險和貸款人權(quán)益，是一項(xiàng)較為復(fù)雜的專業(yè)服務(wù)活動，應(yīng)當(dāng)按照科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序開展估價工作，可以使估價工作具有計(jì)劃性、避免不必要的反復(fù)和浪費(fèi)，提高估價工作的效率；可以使估價工作規(guī)范化、精細(xì)化，防止出現(xiàn)程序上的疏漏，保證估價工作的質(zhì)量。
抵押評估流程：
接受項(xiàng)目評估委托
組成評估小組
與委托方聯(lián)系布置評估資料清單
聯(lián)系外業(yè)調(diào)查
制定評估工作計(jì)劃
外業(yè)調(diào)查、搜集資料
預(yù)評估報告撰寫
信息反饋
報告內(nèi)審、修改報告
提交預(yù)評報告
貸款審批情況跟蹤
現(xiàn)場復(fù)勘
正式評估報告撰寫
報告內(nèi)審、
修改報告
提交正式評估報告
項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量跟蹤
3、房地產(chǎn)抵押評估要符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求，符合《房地產(chǎn)抵押指導(dǎo)意見》的要求，符合貸款銀行對風(fēng)險防控的要求。
根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》，房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。因此房地產(chǎn)估價師在做抵押評估業(yè)務(wù)時，要保持謹(jǐn)慎原則，不高估市場價值，不低估法定優(yōu)先受償款。不高估市場價值就要求我們在運(yùn)用市場比較法時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易案例作為可比案例。在運(yùn)用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)稅費(fèi)和利潤，不應(yīng)低估折舊。在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)稅費(fèi)和利潤。房地產(chǎn)估價行業(yè)組織已公布報酬率、資本化率、利潤率等估價參數(shù)值的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用；不選用的，應(yīng)當(dāng)在估價報告中說明理由。
不低估法定優(yōu)先受償款要求估價師必須充分考慮優(yōu)先于抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。另外對交易中需要額外支付的成本必須考慮全面，如劃撥土地處置變現(xiàn)應(yīng)補(bǔ)繳的地價款。估價師在抵押評估中出現(xiàn)問題除了有經(jīng)驗(yàn)的問題之外往往是市場調(diào)查和權(quán)屬調(diào)查不充分，掌握的估價資料不全面，當(dāng)然也不排除有委托方故意隱瞞一些重大情況的嫌疑。確實(shí)由于調(diào)查有困難存在不確定因素的情況下，估價師做出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，并在估價報告中做出必要的風(fēng)險提示。
4、加強(qiáng)對估價師的執(zhí)業(yè)道德教育，建立健全內(nèi)部報告審核機(jī)制。
（1）、估價機(jī)構(gòu)應(yīng)該重視對估價師的執(zhí)業(yè)道德教育
在競爭激烈的市場中房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)受到各方面的壓力，銀行要吸引客戶、促成貸款或續(xù)貸，抵押人欲多借款、少出抵押物，一些相關(guān)的中介公司、擔(dān)保公司、律師為促成貸款，都希望估價機(jī)構(gòu)在估價值上高估，估價機(jī)構(gòu)為了不失去客戶受利益驅(qū)使，迎合了客戶不合理要求，就形成房地產(chǎn)抵押價值高估的風(fēng)險。若形成行業(yè)風(fēng)氣，將助長泡沫，對金融安全、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定造成威脅。所以估價機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)估價師執(zhí)業(yè)道德教育。估價師應(yīng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、工作的立場，不為利益所動，堅(jiān)持原則。
（2）、估價機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)內(nèi)部管理，建立健全內(nèi)部報告審核機(jī)制
為了保證評估工作質(zhì)量、加強(qiáng)機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理，本人所在的機(jī)構(gòu)專門自行研發(fā)了內(nèi)部管理系統(tǒng)。歷經(jīng)多年的檢驗(yàn)，功能已相當(dāng)完善。通過該系統(tǒng)，可以實(shí)時調(diào)取項(xiàng)目的承接情況及業(yè)務(wù)類型，監(jiān)控項(xiàng)目的完成進(jìn)度，明晰工作人員的責(zé)任，實(shí)現(xiàn)成果的多重審核，方便業(yè)務(wù)的統(tǒng)計(jì)與分析。
另外本人所在的機(jī)構(gòu)多年來一直堅(jiān)持評估報告的三級審核制度。一級審核由自己完成，二級復(fù)核由前述確定的審核人員完成，主要審核報告的常識性錯誤，三級復(fù)核由技術(shù)總監(jiān)完成，主要審核報告的技術(shù)錯誤。
審核完成后，審核人員簽字確認(rèn)，公司建立責(zé)任制，審核人與報告完成人負(fù)同等責(zé)任。
項(xiàng)目結(jié)束以后，實(shí)行回訪制度，征詢委托單位就公司在項(xiàng)目工作中的意見，以進(jìn)一步提高工作效率及成果質(zhì)量。
作為從事房地產(chǎn)抵押評估的估價機(jī)構(gòu)和估價師，我們需要對房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)所蘊(yùn)藏的風(fēng)險給予高度的重視，要有足夠的風(fēng)險防范意識，不能被銀行客戶經(jīng)理和委托方所左右，要堅(jiān)持估價原則，嚴(yán)格按照估價程序來開展抵押評估業(yè)務(wù)。
在抵押房地產(chǎn)價值評估中估價師要嚴(yán)格執(zhí)行《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》（建住房【2006】8號），堅(jiān)持合法、客觀、謹(jǐn)慎性原則，使估價結(jié)果客觀、公正、合理，切忌不實(shí)估價，形成高估的風(fēng)險。
高估估價對象抵押價值會造成抵押權(quán)人（金融機(jī)構(gòu)）的損失，低估估價對象抵押價值會造成抵押人的損失，但兩者造成的損失是不一樣的。高估估價對象抵押價值造成金融機(jī)構(gòu)的損失可能是實(shí)實(shí)在在的貨幣損失。而低估估價對象抵押價值造成抵押人的損失只是貸款額度的損失，并不是實(shí)實(shí)在在的貨幣損失。因?yàn)?，如果將來處分抵押房地產(chǎn)，按《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，除支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用、扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款、償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金、賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害之外，剩余金額還要交還抵押人。抵押人并不會損失實(shí)實(shí)在在的貨幣。因此《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》提出房地產(chǎn)抵押估價要遵守謹(jǐn)慎的原則，不高估市場價值，不低估法定優(yōu)先受償款。
目前有個別估價機(jī)構(gòu)不注重房地產(chǎn)盡職調(diào)查，甚至為了獲取業(yè)務(wù)，不惜高估抵押價值，降低估價收費(fèi)，實(shí)際造成的金融風(fēng)險是很大的。為了有效規(guī)避房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)的風(fēng)險，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)從完善內(nèi)部管理、提高估價師的執(zhí)業(yè)水平、道德水平入手。我們的估價機(jī)構(gòu)有了完善的估價項(xiàng)目流程管理以及估價報告的審核管理，我們的估價師擁有豐富的房地產(chǎn)抵押評估的經(jīng)驗(yàn)，具備相應(yīng)的執(zhí)業(yè)素養(yǎng)，才能有效地規(guī)避房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)潛在的風(fēng)險。（作者：黃曉青）
參考文獻(xiàn)
[1] 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）
[2] 《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2001）
[3] 《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》（建住房【2006】8號）
[4] 中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會，《房地產(chǎn)估價案例與分析》，北京：中國建筑工業(yè)出版社，2007
[5] 柯復(fù)，《抵押評估風(fēng)險與房地產(chǎn)抵押估價報告》，《國際估價論壇論文集（第二冊）》，2007.10
1、在從事房地產(chǎn)抵押評估時，估價機(jī)構(gòu)會遇到委托方有意欺瞞而造成抵押物無效的情況，銀行貸款無法回收，估價機(jī)構(gòu)也面臨賠償?shù)呢?zé)任。
2010年北京一家一級資質(zhì)的估價機(jī)構(gòu)承接了某銀行一筆個人住房消費(fèi)貸款的業(yè)務(wù)。估價對象是一套普通的商品房住宅。估價師要求委托人提供了估價對象的《房屋所有權(quán)證》和房屋所有權(quán)人的身份證復(fù)印件。隨后估價師和委托方約好了一起對房屋進(jìn)行現(xiàn)場踏勘。等到了現(xiàn)場，估價師完成了房屋外部勘察以后，想要進(jìn)入房屋室內(nèi)進(jìn)行查勘，委托人說房子已經(jīng)出租出去，承租人不在，無法入戶，但可以帶其去樓上鄰居家看看，并保證戶型、室內(nèi)裝修都與估價對象差不多。估價師去樓上看完房子以后就回公司進(jìn)行了測算，并向銀行出具了正式報告。結(jié)果這筆房屋抵押綜合消費(fèi)貸款無法正常收回，銀行也無法找到借款人，這筆貸款成了一筆不良貸款。究其原因就是因?yàn)榻杩钊嗽谙蜚y行貸款之前，已經(jīng)把房屋賣給了別人，并辦理了轉(zhuǎn)移登記，而僅僅利用原來房本的復(fù)印件就騙取了銀行貸款。后來這家銀行向估價機(jī)構(gòu)追責(zé)，估價機(jī)構(gòu)賠償了銀行全部貸款的損失。這件事不僅給這家估價機(jī)構(gòu)造成了經(jīng)濟(jì)損失，而且也給其開展評估業(yè)務(wù)時帶來了負(fù)面的影響。這件事情給我們的估價機(jī)構(gòu)和估價師都敲響了警鐘，我們必須引以為戒。
2、在從事房地產(chǎn)抵押評估時，估價機(jī)構(gòu)會碰到房地產(chǎn)現(xiàn)狀情況與權(quán)屬登記情況不相符或者是在建工程形象進(jìn)度與委托企業(yè)提供的資料和數(shù)據(jù)不相符的問題。
（1）房地產(chǎn)現(xiàn)狀情況與權(quán)屬登記情況不符也是抵押評估的一個難點(diǎn)。
估價師在實(shí)際估價工作中會遇到一些房地產(chǎn)項(xiàng)目，當(dāng)時立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)和土地出讓都是按照工業(yè)或商業(yè)用途，但建設(shè)時卻按照住宅用途來建設(shè)，也就是我們俗稱的“商改住”。針對這一類項(xiàng)目，在抵押評估中，如果我們按現(xiàn)狀評，不符合估價的合法性原則，如果按權(quán)屬登記情況來評，現(xiàn)狀又與權(quán)屬不相符，這也是抵押評估實(shí)踐中一個難題。
（2）在建工程價值評估也是抵押評估的一個難點(diǎn)。
在在建工程抵押時，我們會碰到監(jiān)理公司或者造價公司提供的工程量清單與工程實(shí)際建設(shè)進(jìn)度不相符的問題。比如我們在做一個外地綜合體在建工程抵押評估時，大樓完成了正負(fù)零。這個綜合樓總的規(guī)劃建筑面積是3萬平米，造價公司提供的已經(jīng)發(fā)生的土方工程量是370萬立方米，造價達(dá)8000萬。估價師經(jīng)過對規(guī)劃指標(biāo)的核對和對現(xiàn)場工程量的核實(shí)，發(fā)現(xiàn)造價公司是經(jīng)委托企業(yè)授意，有意夸大實(shí)際發(fā)生的工程量，以此期望提高估值。
3、在從事房地產(chǎn)抵押評估時，有時候在估價師權(quán)屬調(diào)查和現(xiàn)場調(diào)查不充分的情況下，可能沒有考慮共有權(quán)以及抵押、擔(dān)保、租賃等他項(xiàng)權(quán)利和相鄰權(quán)對房地產(chǎn)價值的影響。
（1）如果房地產(chǎn)權(quán)利人有共有權(quán)人，在房地產(chǎn)抵押評估委托時，需要所有共有權(quán)人共同委托或者一方委托但需要征得其他共有權(quán)人同意。估價師在抵押評估實(shí)踐中有時候會忽略這一點(diǎn)。
（2）如果房地產(chǎn)存在租約，尤其是期限較長的租賃合同，一定要考慮租約對房地產(chǎn)價值的影響。
根據(jù)《合同法》、《物權(quán)法》的規(guī)定：買賣不破租賃，房地產(chǎn)進(jìn)行交易轉(zhuǎn)讓時，不影響對租賃合同的履行。在房地產(chǎn)抵押評估時，委托方對出具報告時間都要求比較緊迫，估價師在調(diào)研不充分的情況下，往往忽略了租約對房地產(chǎn)抵押價值的影響。這些都為以后一旦抵押人不能履行還款義務(wù)，房地產(chǎn)需要變現(xiàn)處置時留下了隱患。
（3）包括通行權(quán)在內(nèi)的相鄰權(quán)也會對房地產(chǎn)抵押價值產(chǎn)生影響。
針對一些LOFT結(jié)構(gòu)房屋分層抵押時，一定要注意室內(nèi)樓梯的歸屬問題。第二層能夠單獨(dú)抵押的前提條件就是建筑面積含室內(nèi)樓梯面積或者有使用室內(nèi)樓梯的權(quán)利。如果在抵押評估時，忽略了相鄰權(quán)對房地產(chǎn)價值的影響，就會造成“空中閣樓”的問題。
4、在從事政府儲備土地抵押評估時，有些估價師對儲備土地所面臨的風(fēng)險估計(jì)不足，針對還沒有完成“場地平整”的土地，既沒有扣除拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)也沒有扣除市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。這種做法也加大了儲備土地抵押的風(fēng)險。
二、房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)風(fēng)險分析
房地產(chǎn)由于具有不可移動性、壽命長久、價值量大、保值增值的特性，是一種良好的用于提供債務(wù)履行擔(dān)保的財物，所以銀行為了減少自身風(fēng)險，往往要求借款人或者第三人以其合法的房地產(chǎn)作為抵押物。從房地產(chǎn)本身特性看，既有適宜作為擔(dān)保物的一面，也存在風(fēng)險的一面。如抵押物的適宜性風(fēng)險、預(yù)期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險和抵押期間的價值減損等。
1、適宜性風(fēng)險
并不是所有的房地產(chǎn)都適合作抵押物，它受到上述相關(guān)法規(guī)的限制。作為擔(dān)保物的房地產(chǎn)必須具有合法性、房地產(chǎn)權(quán)利人可享有相應(yīng)的處分和收益權(quán)、可轉(zhuǎn)讓（流通或拍賣）性、可抵押登記生效的基本條件，成為可以抵押的房地產(chǎn)，如果全部或部分不適合設(shè)定抵押，則風(fēng)險是根本性的。
2、預(yù)期風(fēng)險
房地產(chǎn)抵押價值評估是評估設(shè)定抵押時的市場價（現(xiàn)）值，但抵押期限是一年或多年，還有還款的寬限期，這期間若房地產(chǎn)市場變動或泡沫破裂造成市場價值下降就會形成預(yù)期風(fēng)險；另外抵押房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)后的價值和現(xiàn)金流與估價時運(yùn)用收益法和假設(shè)開發(fā)法估價時預(yù)測的未來收益、開發(fā)完成后的價值和未來運(yùn)營成本和續(xù)建費(fèi)用不同，造成價值下降，也變成預(yù)期不確定性風(fēng)險。
3、市場變現(xiàn)風(fēng)險
抵押人不能履行債務(wù)時，抵押權(quán)人是將抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)，而不是收回抵押物。這時因處置抵押物的短期性、強(qiáng)制性、變現(xiàn)能力差和處置稅費(fèi)形成降價甚至資不抵債的風(fēng)險；不同類型特點(diǎn)的房地產(chǎn)在不同的市場條件下其變現(xiàn)能力是有差異的，比如住宅、寫字樓、商業(yè)中心、飯店、休閑設(shè)施、工廠、特殊物業(yè)等的市場變現(xiàn)能力一般由強(qiáng)變?nèi)?；抵押物位置較差、剩余使用年限較短，具有長期低租金租約，拖欠工程款等的很可能變現(xiàn)不容易。
4、耗損風(fēng)險
由于房地產(chǎn)抵押的特性，抵押物仍由抵押人占有、使用。在抵押期間正常使用會造成抵押物的一般損耗；不當(dāng)使用或空置，在建工程閑置停滯，質(zhì)量隱患、管理維護(hù)不善，甚至火災(zāi)等造成其價值的嚴(yán)重減損。
三、我們的估價機(jī)構(gòu)和估價師如何做，才能有效降低房地產(chǎn)抵押評估的執(zhí)業(yè)風(fēng)險
1、切實(shí)地做好權(quán)屬調(diào)查和市場調(diào)查的工作。
對于抵押物為商業(yè)、工業(yè)等業(yè)態(tài)較為復(fù)雜的不動產(chǎn)，要想測算其市場價值必須切實(shí)做好實(shí)地的市場調(diào)查工作。另外對抵押物要切實(shí)做好權(quán)屬調(diào)查的工作，看他是否存在抵押、擔(dān)保、租賃等他權(quán)權(quán)利。法定優(yōu)先受償款中包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。對于存在租賃的抵押物，如果租賃合同簽訂是在抵押權(quán)設(shè)定登記之后，應(yīng)征得抵押權(quán)人同意。對于已存在租賃合同的抵押物再設(shè)定抵押時，抵押價值必須要考慮租賃合同對其抵押價值的影響，因?yàn)樵诓粍赢a(chǎn)交易變現(xiàn)時，有著“買賣不破租賃”的規(guī)定。中行現(xiàn)在要求對存在租賃的不動產(chǎn)出具抵押貸款評估時，必須要附租賃合同。對于存在多個租賃合同的情況，一定要把對抵押價值存在較大影響的租賃合同附在報告后面，其他租賃情況進(jìn)行列表說明。另外租賃合同備案問題也是一個我們應(yīng)考慮的問題。對于沒有經(jīng)過備案的租賃合同如何認(rèn)定其法定效力。按照《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》規(guī)定，法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄，應(yīng)當(dāng)作為估價報告的附件。
在盡職完成市場調(diào)查和權(quán)屬調(diào)查之后，還存在不確定因素的情況下，估價師做出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，并在估價報告中做出必要的風(fēng)險提示。
2、嚴(yán)格地按照房地產(chǎn)估價流程來開展房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)。
房地產(chǎn)抵押估價直接關(guān)系銀行風(fēng)險和貸款人權(quán)益，是一項(xiàng)較為復(fù)雜的專業(yè)服務(wù)活動，應(yīng)當(dāng)按照科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序開展估價工作，可以使估價工作具有計(jì)劃性、避免不必要的反復(fù)和浪費(fèi)，提高估價工作的效率；可以使估價工作規(guī)范化、精細(xì)化，防止出現(xiàn)程序上的疏漏，保證估價工作的質(zhì)量。
抵押評估流程：
接受項(xiàng)目評估委托
組成評估小組
與委托方聯(lián)系布置評估資料清單
聯(lián)系外業(yè)調(diào)查
制定評估工作計(jì)劃
外業(yè)調(diào)查、搜集資料
預(yù)評估報告撰寫
信息反饋
報告內(nèi)審、修改報告
提交預(yù)評報告
貸款審批情況跟蹤
現(xiàn)場復(fù)勘
正式評估報告撰寫
報告內(nèi)審、
修改報告
提交正式評估報告
項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量跟蹤
3、房地產(chǎn)抵押評估要符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求，符合《房地產(chǎn)抵押指導(dǎo)意見》的要求，符合貸款銀行對風(fēng)險防控的要求。
根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》，房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。因此房地產(chǎn)估價師在做抵押評估業(yè)務(wù)時，要保持謹(jǐn)慎原則，不高估市場價值，不低估法定優(yōu)先受償款。不高估市場價值就要求我們在運(yùn)用市場比較法時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易案例作為可比案例。在運(yùn)用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)稅費(fèi)和利潤，不應(yīng)低估折舊。在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)稅費(fèi)和利潤。房地產(chǎn)估價行業(yè)組織已公布報酬率、資本化率、利潤率等估價參數(shù)值的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用；不選用的，應(yīng)當(dāng)在估價報告中說明理由。
不低估法定優(yōu)先受償款要求估價師必須充分考慮優(yōu)先于抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。另外對交易中需要額外支付的成本必須考慮全面，如劃撥土地處置變現(xiàn)應(yīng)補(bǔ)繳的地價款。估價師在抵押評估中出現(xiàn)問題除了有經(jīng)驗(yàn)的問題之外往往是市場調(diào)查和權(quán)屬調(diào)查不充分，掌握的估價資料不全面，當(dāng)然也不排除有委托方故意隱瞞一些重大情況的嫌疑。確實(shí)由于調(diào)查有困難存在不確定因素的情況下，估價師做出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，并在估價報告中做出必要的風(fēng)險提示。
4、加強(qiáng)對估價師的執(zhí)業(yè)道德教育，建立健全內(nèi)部報告審核機(jī)制。
（1）、估價機(jī)構(gòu)應(yīng)該重視對估價師的執(zhí)業(yè)道德教育
在競爭激烈的市場中房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)受到各方面的壓力，銀行要吸引客戶、促成貸款或續(xù)貸，抵押人欲多借款、少出抵押物，一些相關(guān)的中介公司、擔(dān)保公司、律師為促成貸款，都希望估價機(jī)構(gòu)在估價值上高估，估價機(jī)構(gòu)為了不失去客戶受利益驅(qū)使，迎合了客戶不合理要求，就形成房地產(chǎn)抵押價值高估的風(fēng)險。若形成行業(yè)風(fēng)氣，將助長泡沫，對金融安全、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定造成威脅。所以估價機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)估價師執(zhí)業(yè)道德教育。估價師應(yīng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、工作的立場，不為利益所動，堅(jiān)持原則。
（2）、估價機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)內(nèi)部管理，建立健全內(nèi)部報告審核機(jī)制
為了保證評估工作質(zhì)量、加強(qiáng)機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理，本人所在的機(jī)構(gòu)專門自行研發(fā)了內(nèi)部管理系統(tǒng)。歷經(jīng)多年的檢驗(yàn)，功能已相當(dāng)完善。通過該系統(tǒng)，可以實(shí)時調(diào)取項(xiàng)目的承接情況及業(yè)務(wù)類型，監(jiān)控項(xiàng)目的完成進(jìn)度，明晰工作人員的責(zé)任，實(shí)現(xiàn)成果的多重審核，方便業(yè)務(wù)的統(tǒng)計(jì)與分析。
另外本人所在的機(jī)構(gòu)多年來一直堅(jiān)持評估報告的三級審核制度。一級審核由自己完成，二級復(fù)核由前述確定的審核人員完成，主要審核報告的常識性錯誤，三級復(fù)核由技術(shù)總監(jiān)完成，主要審核報告的技術(shù)錯誤。
審核完成后，審核人員簽字確認(rèn)，公司建立責(zé)任制，審核人與報告完成人負(fù)同等責(zé)任。
項(xiàng)目結(jié)束以后，實(shí)行回訪制度，征詢委托單位就公司在項(xiàng)目工作中的意見，以進(jìn)一步提高工作效率及成果質(zhì)量。
作為從事房地產(chǎn)抵押評估的估價機(jī)構(gòu)和估價師，我們需要對房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)所蘊(yùn)藏的風(fēng)險給予高度的重視，要有足夠的風(fēng)險防范意識，不能被銀行客戶經(jīng)理和委托方所左右，要堅(jiān)持估價原則，嚴(yán)格按照估價程序來開展抵押評估業(yè)務(wù)。
在抵押房地產(chǎn)價值評估中估價師要嚴(yán)格執(zhí)行《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》（建住房【2006】8號），堅(jiān)持合法、客觀、謹(jǐn)慎性原則，使估價結(jié)果客觀、公正、合理，切忌不實(shí)估價，形成高估的風(fēng)險。
高估估價對象抵押價值會造成抵押權(quán)人（金融機(jī)構(gòu)）的損失，低估估價對象抵押價值會造成抵押人的損失，但兩者造成的損失是不一樣的。高估估價對象抵押價值造成金融機(jī)構(gòu)的損失可能是實(shí)實(shí)在在的貨幣損失。而低估估價對象抵押價值造成抵押人的損失只是貸款額度的損失，并不是實(shí)實(shí)在在的貨幣損失。因?yàn)?，如果將來處分抵押房地產(chǎn)，按《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，除支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用、扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款、償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金、賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害之外，剩余金額還要交還抵押人。抵押人并不會損失實(shí)實(shí)在在的貨幣。因此《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》提出房地產(chǎn)抵押估價要遵守謹(jǐn)慎的原則，不高估市場價值，不低估法定優(yōu)先受償款。
目前有個別估價機(jī)構(gòu)不注重房地產(chǎn)盡職調(diào)查，甚至為了獲取業(yè)務(wù)，不惜高估抵押價值，降低估價收費(fèi)，實(shí)際造成的金融風(fēng)險是很大的。為了有效規(guī)避房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)的風(fēng)險，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)從完善內(nèi)部管理、提高估價師的執(zhí)業(yè)水平、道德水平入手。我們的估價機(jī)構(gòu)有了完善的估價項(xiàng)目流程管理以及估價報告的審核管理，我們的估價師擁有豐富的房地產(chǎn)抵押評估的經(jīng)驗(yàn)，具備相應(yīng)的執(zhí)業(yè)素養(yǎng)，才能有效地規(guī)避房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)潛在的風(fēng)險。（作者：黃曉青）
參考文獻(xiàn)
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參與該項(xiàng)目的評估師
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